[資訊分享] 美拯救次按效果成疑/ 張啟源

美拯救次按效果成疑/ 張啟源
2007-12-12

美國政府今次提出的挽救樓市方案，只是把次按浮息調高和大量業主斷供的問題押後，屬於治標不治本的方法，並沒有真正解決樓市下滑和先前信貸過濫所引發出來的危機。而且，措施涉及政府行政干預市場，更有可能會觸發一連串的後遺症。

美國政府正式落實拯救次按業主方案，總統布什日前親自宣布凍結次按貸款利率措施，聲稱這個由財長保爾森、監管機構及貸款商協調達成的協議，將有助120萬美國人保住家園。有關協議目的是幫助次按浮息按揭(ARMs)調高利率後無力供樓的業主，亦可確保經濟不會因斷供率飆升而受到損害。

三種途徑提供協助

有份參與達成這個協議的金融機構，包括花旗集團、JP摩根大通及富國銀行，該三間銀行所貸出的ARMs，約佔了全國總數的18%。有關協議將提供三種協助途徑予次按業主，包括將符合資格的次按前期優惠息率凍結5年、讓合乎資格的業主把所欠餘款轉為全新的私人定息按揭貸款、或獲取由聯邦房屋管理局(FHA)擔保的定息貸款。

美國財長保爾森表示，現時樓市所面對的困境，並沒有一個百分百完善的解決方案。有關措施並不足以應付2008年及2009年所面臨重訂利率的次按貸款，因當中涉及180萬個需要面對次按調息的家庭。不過他強調，今次所公布的方案並非政府的最後一著，官方仍會繼續尋找其他可以幫助更多家庭脫困的可行辦法。

筆者個人認為，美國政府今次提出的這個挽救樓市方案，效果如何還要再作進一步觀察。初步看來，計劃只是把次按浮息調高和大量業主斷供的問題押後，屬於治標不治本的方法，並沒有真正解決樓市下滑和先前信貸過濫所引發出來的危機。而且，措施涉及政府行政干預市場，更有可能會觸發一連串的後遺症。

救市措施頗多不足

對於救市效果方面，筆者認為方案有以下不足之處：

（一）受惠家庭將遠比預計為少。雖然政府表示救市方案可幫助其中約120萬個於08年至09年將要面對次按調息的180萬個家庭，但筆者認為這個估計太過樂觀。穆迪旗下網站Economy.com首席經濟師贊迪便估計，08年至09年將約有280萬宗按揭貸款違約，並認為計劃實際上最多只能令25萬人受惠。巴克萊亦估計，未來18個月將僅有24萬個次按業主可以受惠。監察借貸行業的「負責任貸款中心」更指出，由於援助條款太嚴苛，相信只有14.5萬個家庭符合資格。

（二）覆蓋範圍不夠全面。今次救市方案只惠及於05年1月至07年7月承造了浮息次按的業主，亦不包括於調高利率後尚有能力供款，和即使在目前較低利率下也無力供款的業主。哈佛大學房地產研究聯合中心主任西納斯便估計，計劃只可以協助15%至20%的次按貸款業主，覆蓋未夠全面，有關計劃亦來得太遲，未必能夠達到最佳的救市效果。

（三）未能解決樓市根本問題。美國經濟預測團體UCLA Anderson Forecast董事利曼諾指出，救市計劃並未改變樓市的基本問題，就是樓價已經升值過度的事實。哈佛大學學者西納斯亦認為，方案難以扭轉整個樓市向下的局面，因目前根本問題是出於房屋供應過多。贊迪亦估計，即使凍結次按貸款利率，到2009年二手樓價預料仍會由2006年的高峰期滑落15%。

或引發連串後遺症

至於救市方案有可能引發的後遺症，筆者認為主要有以下幾項：

（一）將引發「道德風險」問題。美國眾議院房屋財務委員會主席法蘭克指摘，計劃令大量有良好借貸紀錄的業主無法得到協助，無形中向他們作出懲罰，對他們不公平。法蘭克又稱，計劃令人覺得「債務愈多的人愈有優惠。」共和黨員卡伯爾林亦批評：「次按危機本質上並不是屬於政府的問題。人們在銀行的幫助下捲入了這場危機，是他們自己買得太貴了，但政府卻要向他們提供緊急援助。」

（二）將令抵押債券估值下降和出現拋售潮。救市方案將利率凍結於一個較低水平，會令一些衍生工具或部分抵押債券的回報下降，損害該等證券的價值，會導致債券下跌的風險增加。評級機構標準普爾在計劃發表後便迅速提出警告，凍結次按息口，可能無助於減少斷供個案的出現，反而會影響這些投資工具的評級被降低，銀行界將會面臨要作更多的壞帳撥備。

（三）干預市場和違反合約精神代價大。政府今次的做法被信奉自由經濟的學者大力批評，主要的指責是認為方案損壞了市場機制。馬利蘭大學商學院教授莫里茨便指出，救市措施不能真正解決次按問題，並預期下一任美國總統將要承受計劃所帶來的苦果。Lord Abbett &Co經濟師亦指出，政府插手改變合約，對按揭證券化的長遠發展是一場災難。

未必緩解樓市困局

（四）將觸發債券持有人大規模訴訟。方案所牽涉的範圍大，或會觸發按揭抵押債券持有人的大規模訴訟。事實上，凍息方案公布後已有按揭債券投資者表示不滿，因為一旦次按利率被凍結，他們的預期回報將會下降，成為救市計劃的輸家。由於方案一旦涉及法律問題，措施未必可以即時落實，將來實際成效如何現時就更加難以作出估計了。

因此，美國政府今次推出的救市方案，以圖保住百多萬美國人的家園，最終能否成功，筆者的看法仍然是有所保留。因為美國這次樓市衰退是前所未有的嚴重，計劃即使落實，亦未必能夠真正緩解樓市面對的困局，故筆者對救市行動並未寄予厚望。

事實上，美國61名經濟學家已向美國國會提交了一封聯署信，極力反對保爾森的救市方案，並呼籲政府不要人為地干預現時的樓市。

作者為經濟評論員

啲經濟評論員 剩係識批評呢個方法唔掂, 果個方案冇效, 但佢地又提出唔到可行方法. 鬼唔知亞媽係女人. 有可行辦法一早都實行咗啦.