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[心水分析] (410)Soho中國和(3377)遠洋地產:深入分析

1# 大 中 小 守護神 (IP: x.6.194.x) 發表於 2007-11-10 02:45  發短消息 只看該作者
2007年11月6日 08:31  財經消息

<匯港通訊> SOHO 中國(0410)宣布,收購兩幅北京地皮,總代價25.389億元。SOHO 中國申請今早復牌。

其中一項目為「光華路SOHO 2」,收購價10.298億元人民幣(約10.71億元),地皮位於北京CBD 中心,總建築面積18萬平方米,將發展為商業及零售綜合項目,預期2010年完成並於08年底開始預售。

另一項目為「SOHO 北京公館」,收購代價為14.13億元人民幣(約14.689億元)。項目涉及6.633萬平方米住宅建築面積,其中約5.36萬平方米為可售面積,將包括約220個風格獨特的高檔公寓單元。工程預計於08年第三季完成,並於07年底或08年初開始預售。


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(3377)早期已破$15.5元.招股價$7.7集團是北京最大的房地產公司之一，根據中國指數研究院的資料，按自二零零四一月一日至二零零七年七月三十一日三年零七個月在北京出售的總建築面積計算，集團排名第一位。集團擁有多元化的開發項目及投資物業組合。憑藉豐富的經驗及雄厚實力，集團鞏固在北京的領先地位，同時將業務擴展至中國其他高速發展的地區（包括環渤海灣及珠江三角洲地區）。集團在中國房地產行業有逾14年經驗，深入了解中國房地產物業市場，尤其是在土地收購方面。集團相信憑藉在北京成功開發及完成八個優質物業項目的佳績，集團已經在北京穩固地樹立了「遠洋」品牌的知名度。

集團主要開發中高端住宅、高級寫字樓、零售物業、酒店式公寓及酒店。集團在北京市、天津市、遼寧省瀋陽市及大連市與廣東省中山市等地有21個開發項目，處於不同開發階段。截至二零零七年七月三十一日，集團已完成總建築面積共約2,283,008平方米的開發項目。集團現時的土地儲備總計劃建築面積約8,590,426平方米，而集團已取得有關的土地使用權證、訂立土地出讓合同或成功投得。在該等土地中，集團有土地使用權的總計劃建築面積約6,686,048平方米，而截至二零零七年七月三十一日正開發其中約2,849,448平方米。集團未取得土地使用權證的土地總計劃建築面積約1,904,378平方米。集團已取得土地使用權、已訂立土地出讓合同或成功投得的8,590,426平方米的土地中約74.3%位於北京以外地區。

集團成立於一九九三年，當時為中遠集團下屬經營房地產業務的子公司。中化集團於二零零二年成為另一主要股東。二零零六年，集團再引進六名新投資者，包括Morgan Stanley Real Estate Special Situations Fund III,L.P（通過SSF Livingston）、渣打銀行（通過SC Private Equity）、IFR、駿洋、美林（通過Indopark）及瑞士信貸集團（通過RECP）。此外，Pacific Alliance（通過PA Investment）於二零零六年收購集集團（通過悅鷹）的股權。

集團在香港註冊成立，總部設於北京，所有物業開發項目及投資物業均位於中國。

扣除集團就全球發售應付的包銷費用（但不包括可能向聯席賬簿管理人支付的任何績效費）及開支後，假設並無行使超額配股權，則全球發售所得款項淨額約8,640.4百萬港元（假設發售價為每股股份7.075港元，即指示性發售價範圍的中位數）。集團計劃將所得款項淨額用作開發：北四環項目（北京）；遠洋城（中山）；普利達項目（天津）；遠洋東隆別墅（北京）；紅星項目（大連）；遠洋光華國際（北京）；遠洋將台商務中心（北京）；海河新天地（天津）；遠洋風景（大連）；遠洋天地（瀋陽）；遠洋新幹線（天津）；及遠洋新幹線（北京）（二期）。另外償還融資而借入的短期定期貸款。


(410)集團是一家擁有驕人過往盈利業績的商用物業發展商，主要集中於北京市中心區域發展，具有行業領袖地位，並憑藉創新的設計享譽中外且屢獲殊榮。公司由集團享負盛名的董事潘先生及張女士所創辦。

集團主要集中於發展及銷售商用物業，並致力利用SOHO中國的品牌優勢，為發展項目爭取高額回報。迄今為止，集團已完成發展1,208,594平方米建築面積。集團計劃於二零零九年底前完成發展另外878,422平方米建築面積，屆時集團將完成發展合共2,087,016平方米建築面積。

截至二零零四年、二零零五年及二零零六年十二月三十一日止三個年度及截至二零零七年六月三十日止六個月，集團已訂立合約總值分別為人民幣3,359,600,000元、人民幣3,277,900,000元、人民幣4,065,500,000元及人民幣3,284,700,000元的銷售合約。

集團已與（其中包括）北京天街訂立多份協議，以收購天安門南（前門）項目的權益。有關收購須待取得中國政府批文，方可作實。倘集團取得收購天安門南（前門）項目有關權益的所需批文，而北京天街如期完成其取得33塊地塊，集團預期將能夠發展另外最多165,000平方米規劃建築面積。倘集團未能取得所需中國政府批文，集團或無權享有天安門南（前門）項目的任何經濟利益，並將不能取得任何相關建築面積作發展或銷售。此外，倘集團成功投得構成天安門南（前門）項目一部分並預期將於二零零七年下半年進行公開招標的額外11塊地塊，則集團發展項目的總規劃建築面積可能再增加另外195,000平方米。倘集團能夠取得及發展33塊地塊及11塊地塊，集團於二零零九年十二月三十一日或之前已完成及計劃完成的總建築面積將合共為2,447,016平方米。

假設發售價為每股7.30港元（即建議發售價範圍每股6.30港元至8.30港元的中位數），集團估計集團來自全球發售的所得款項淨額總額（經扣除包銷佣金及酌情獎勵費用以及集團因全球發售應付的估計開支）將約為8,657,000,000港元。集團擬使用該等所得款項淨額償還集團部分債項、供現有及未來發展項目使用及作營運資金之用。

SOHO 中國(0410)
(千人民幣)03/2007
(上市前)		03/2006
(上市前)		變動(%)(化作年計)
覆蓋時期(月)33
營業額154,812576,685-73.2
經營溢利32,492266,368-87.8
除稅前經營溢利32,492266,368-87.8
稅項22,956130,695-82.4
除稅後經營溢利/(虧損)9,536135,673-93.0
少數股東權益-1,49218,794NA
股東應佔溢利11,028116,879-90.6
每股盈利(港元)0.00300.0301-90.0


其實SOHO(410)不差.兩者相比Target:$15.5
Under $8.5Put

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2007-11-10 02:45

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2# 大 中 小 tannil (IP: x.86.163.x) 發表於 2007-11-10 09:41  發短消息 只看該作者
但為何今年賺小咁多

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