不盲目圈地只擇肥而噬
內地掀起的圈地熱潮，造就多幅天價地王誕生。沒有龐大土地儲備，又成功上市集資的SOHO 中國(410)，目前是錢已到位了，但仍堅持貴精不貴多的風格，董事長潘石屹接受訪問時說﹕「做房地產有一句名言，就是地段、地段、地段。」這個理念，訓示SOHO 中國不可以盲目圈地。而下一步，就是將北京天安門旁，「前門」項目的44塊地拿下，再演一齣拿手好戲，打造具北京風貌的商業項目。
SOHO 中國剛於上星期一上市，集資額近130億港元，雖然土地儲備只有約200萬平方米，但集資規模，卻能夠與4月上市的內地大地主碧桂園看齊。SOHO 中國董事長潘石屹就貫徹本身的作風，他說﹕「上市募集了資金，亦不會撇開地段的基本原則去盲目圈地，下一步，都是城市最繁華的地區。」
下一站前門項目潘石屹說的，正是天子腳下，位於天安門旁的前門項目。項目一共包括44塊土地，旗下的公司已經取得其中33塊地的土地證，還有11塊地的土地證還未拿到。他指，11塊地將會馬上進入招標程序，年底前後將會一次過招標。
整個前門項目的44塊地環環相扣，尚未招標的11塊地，規劃面積達19.5萬平方米，比潘石屹手頭上的還要大。財雄勢大的競爭者比比皆是，但潘石屹仍然很有信心，可以取得餘下的11塊地。他解釋，政府在招標過程中，價格只是其中一個考慮，開發商的往績、設計理念以及對地區的規劃，政府都會看重。
品牌與創造力SOHO 中國的品牌及創造力，正正是潘石屹手上的籌碼。他說，餘下的工作，就是要將地塊注入上市公司，目前並無任何法律及政策的障礙，只是時間問題。
潘石屹笑言﹕「08年要去北京看奧運會，在前門看到的，一定是非常漂亮。」前門大街是一條全長845米的路，近天安門的一邊，會較傳統，而另一邊就較現代化。潘石屹指，是具有北京風貌的項目，而規劃設計，政府都已經批准。
SOHO 中國現有的項目，都位處於北京黃金地段，在中央商務區(CBD)，包括位於朝陽區的商住綜合項目建外SOHO ，以及商業項目SOHO 尚都、SOHO 現代城等，亦有三里屯SOHO 。潘石屹說，在北京，大部份的開發商都專注發展住宅，做商業項目的少，用地競爭沒那麼激烈，而過去三年，公司亦轉型至專注商業項目。
盡佔黃金地段北京黃金地段的項目，都給SOHO 中國拿下，潘石屹說，不是因為與政府的關係特別好，他說﹕「跟好多國營開發商相比，我們與政府的關係反而是弱項；我們的強項，是為社會創造價值。」
潘石屹憶述，十年前與一家新加坡開發商，到現在的北京CBD 視察，當時的開發商都懷疑，在北京建CBD 是不可能的。他說﹕「十年前那裡的地，價格平，也沒人要！」
在建外SOHO 之後，公司主攻商業項目，不再分心發展住宅。這一注押中了，尤其是住宅地價近年越搶越高，潘石屹說，商業項目的毛利率，是住宅的好幾倍，尤是商舖的毛利率最高，現在公司的平均毛利率達50%。
不一樣的地產公司曾經有投資銀行的報告，以《不是一家普通的地產公司》來形容SOHO 中國，這樣的不普通，亦為SOHO 中國帶來更大的利潤空間。潘石屹說：「透過建立品牌，賣同一樣的東西，亦可以賣得比別人貴。十年前，可以貴10-20%，現在同一條街的商舖，可以比別人賣貴60%，這是品牌的力量，亦推動公司的毛利率越來越高。」
毛利率提高的同時，規模理應配合，雖然上市集資後資金到位，但潘石屹仍然堅持他的專注，集中火力在商業項目，亦以北京為主。過份集中雖然令投資風險增加，不過潘石屹就認為，從賺錢的角度出發，北京的商業機會多，項目規模除了上海，沒有其他城市可以媲美。他指：「追求利潤才是目標，不能只為過癮，一旦形成不了規模，跟廚窗擺的樣品都一樣。」
盲目圈地將付出代價內地房地產市場熾熱，地皮的成交價亦屢創新高，發展別具一格的商業項目，亦令潘石屹可以理直氣壯的說一句，絕不高價搶地。他指，有一些開發商圈的地，面積如一個城市般大，資金被佔用了，風險亦高，兩年不開發亦會被政府無償收回。他說﹕「市場會懲罰決策錯誤的人，毋須擔心。」
潘石屹說，SOHO 中國需要的土儲，只是足夠五年發展便可，現在有的200萬平方米，已經足夠。
SOHO 中國的招股中提到一個風險因素，就是北京房地產市場在奧運之後的下滑危機。潘石屹說﹕「我的看法完全相反，只是有需要提醒股民。」他認為，城市的房地產能否健康發展，取決於基礎設施，08年後有幾千億元的基礎設施啟用，地鐵、公園、綠化帶更多，亦可以提高房地價值，北京的房地產市場好像抑壓了十幾年的彈簧一樣，正待併發出力量。而西方有關經濟周期的說法，在中國根本用不著。
宏調陰霾揮之不去時富資產管理董事陳蓓敏表示，內地的發展商多注重住宅發展，而SOHO 中國主要發展北京中央商務區，並以商業項目為主，較為獨特，形象鮮明，可以長線持有，她又指，不擔心大城市的房地產市場下滑，由於供應少，對市場有支持作用。
SOHO 中國招股價8.3元，上市後股價在9.8-10元左右徘徊，陳蓓敏認為，升幅已經反映公司的目前前景，日後股價表現要視乎項目的進展情況。而對多數房地產公司而言，內地的土地政策都是之一，例如是限制囤積土地等，另外，經濟增長過快，中央或會推出調宏措施壓抑過熱經濟，亦對房地產公司構成一定影響。
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