居屋狂炒，最大機會當樓市逆轉，面臨跌價負資產危機的一群

上周，青衣一宗「白居二」成交，似乎有預警作用，去年因白表免補地價買居屋計劃，出現搶購第二市場居屋及公屋的情況，當時有意見指出，若樓市逆轉，這批買家可能首當其衝。

「白居二」買家315萬購青泰苑

該宗成交是青衣青泰苑E座高層5室，實用面積554平方呎，建築面積712平方呎，三房間隔，獲次批「白居二」買家以315萬元承接，折合平均實用呎價5,686元。買家為同區分支家庭，去年底收到白居二准購證時開始睇樓。

原業主於87年以33.18萬元一手購入單位，綠表市場原先叫價330萬元，見市況不滯，減價15萬元沽貨，持貨26年多，帳面獲利281.82萬元，單位升值8.5倍。於去年中首批白居二熱潮下，同類型單位造價曾經達350餘萬元，是次成交價較高位回落約1成。

還記得去年白居二空群而出，青衣不少居屋價被搶高，部分準買家甚至被迫轉投公屋，而2013年成交量最高的第二市場公屋正是青衣長安邨。當然，去年的搶樓潮，有白居二之外，相信亦有部分公屋原居民，參與搶樓。資料顯示，2013年免補地價第二市場成交當中，居屋有1,753宗，總值49.55億元，平均每宗成交價283萬元；至於公屋，283宗成交涉資4.5億元，平均每宗成交價159萬元，如果兩者均以市值70%買入，十足市值居屋的平均每宗價格將達404萬元、公屋則達到227萬元。

去年公屋成交額創14年新高

去年白居二哄搶免補地價居屋及公屋，一般估計，這類買家或較多承造高成數按揭，尤其是價位多在400萬元以下可造足九成，若樓價下調一成，帳面計算，已付的一成蒸發，樓價進一步下跌將即時落入負資產行列（當然負資產不代表有任何供樓、按揭問題），而上文提到的青泰苑，價位較同類型下跌一成，是否一次預警？

中原地產研究部資料顯示，2013年的公屋成交宗數及金額是創2000年有紀錄以來的14年歷史新高。按金額分類方面，2013年價值180萬元以上的公屋第二市場成交升幅最多，錄71宗，按年飈升6.1倍。居屋情況亦如此，2013年的居屋第二市場買賣宗數是創2010年1,950宗後的三年新高，而金額是創1998年有紀錄以來的16年歷史新高。按金額分類方面，2013年價值400萬元以上的居屋第二市場成交升幅最多，錄得126宗，較2012年急升3.7倍。

不管公屋居屋第二市場，貴價成交量的增長均最多，附表是居屋及公屋歷年十大最高買賣金額成交（公屋是十一大，有兩宗金額並列），除兩宗第二市場居屋外，其餘都在2013年產生，可見哄搶追逐的情況相當熱烈，亦是不少市場指，最大機會當樓市逆轉，面臨跌價負資產危機的一群。