投資唐樓未必煩套房唔易遇租霸
買樓收租最怕遇上租霸，將單位間成套房出租，業主更要以一敵三或四，雖然可委託代理處理收租事宜，始終都有收唔到租的隱憂。 記者：余美玉 攝影：梁鑑章
根據土地審裁處資料，07年該處共接獲4333宗租務糾紛投訴，其中不少與租霸有關，相信這是一眾業主最頭痛的問題，套房的租客背景較為複雜，業主揀客時要打醒十二分精神。不過，原來套房的租務問題比普通的單位少，原因是套房租金低及居住環境較遜。世紀21策略地產營業董事林美顏解釋：「如果係職業租霸，都會搵間靚屋啦，立心欠租使乜住套房
？」她說套房租金低廉，就算一時三刻有經濟困難，要借2000至3000元交租也不難。雖然不時有租客拖租，不過多數有拖無欠，催促下總會收到錢。
近年租務糾紛數字
•年份：2002 案件：5295宗•年份：2003 案件：5808宗•年份：2004 案件：5089宗•年份：2005 案件：5144宗•年份：2006 案件：4669宗•年份：2007 案件：4333宗資料來源：土地審裁處
租金平減拖欠機會
一個約600方呎唐樓單位，可分拆為4個套房。
業主如想地產代理「一條龍」代辦改建套房、招租及收租事宜，雙方要簽訂授權書，一旦租客拖欠租金超過10日，代理就會發警告信。如果租戶仍不理會，有關方面就會作出行動，向土地審裁處申請收樓。有代理行稱，如該月收不到租金，業主可免交100元的行政費。為免被拖租，有部份業主會要求租客先繳交一年的租金，並提供優惠作補償。不過，這招並不適用於套房，業內人士指：「老實說，租套房的人收入及儲蓄不多，就是貪租金相宜才考慮，多數人都付不起整年租金。」一般而言，套房租戶只需繳一個月按金、一個月上期及1000元水電按金即可入住。至於水電費，多數不會轉到租戶名下，因套房租約期較短，業主可將電錶等安裝在走廊上，每戶一個，每月按錶收費；有業主更會將水電錶鎖在一間透明小房，以防有人「出蠱惑」。
截水電屬違法行為
擁多年處理套房租務經驗的林美顏稱，揀客時只憑經驗觀察，不過她亦指點投資者兩招：「按過往經驗，如果租客連一二百蚊都要講價，要求多多、盡量想平靚正，就多數係好租客，因為佢哋會考慮租金同環境，盤算日後支出，即代表會交租。業主反而要小心過啲唔講價嘅人，乜都冇所謂，但求盡快收匙，咁就要小心啦。」假如不幸遇上租霸，該怎麼辦？香港業主會會長佘慶雲表示，就算被拖欠租金，業主都不可以威嚇、騷擾、破門及截水電等違法手段，迫租客交租，法例規定業主必須提供可居住的地方予租戶，要有水、電及煤氣供應，如業主採用以上非法行為，只會讓租客有藉口拖延訴訟，而且為日後追討程序增添難度。最好的方法是訴諸法律，入稟土地審裁處，申請收回出租的物業，不過需時多個月，甚至要等上一年，雖然未必能討回租金，但至少可以減低損失。（套房租務系列完）
佘慶雲
套房電錶安裝在走廊上，每戶一個，按錶收費。
個案：「租上租」唔算犯法
相較於低收入人士、紋身大漢，後生仔反而是不太受歡迎的租客。深水埗的地產代理行指，不少年輕人想過獨立生活，但收入不多，租套房最理想不過。曾經有一名年輕租客，經常帶朋友回家嬉戲，又大開hi-fi 及打機，一班人嘈到拆天，噪音不時騷擾鄰居。代理接到投訴，就找該住客理論，但青年仍舊不理，最後要「扮惡」才讓住客收斂。
後生仔不受歡迎
不小心揀租客，驚動警察收樓就費時失事。資料圖片
另外，擁一個唐樓單位的陳先生，近年將單位分拆出租，其中一名住客卻令他大感頭痛。這個租客取得鎖匙後，瞞著陳生將套房再轉租。近月這位「租上租」的二房東開始欠租，業主陳生多番追查後才揭發此事，但三房客則堅稱自己按時交租，最後業主告上法庭，獲准收樓。不過，陳生與執達吏前往收樓時，二房東竟聯同房客到場騷擾，擾攘一輪，最後驚動警察才收到樓，令陳生為之氣結。中原地產法律及客戶服務聯席董事郭家豪指出，「租上租」並非違法，主要視乎業主與第一手租客的合約中，有否訂明不准將單位再出租。如訂明不可，而租客違反合約，業主就有權收樓。
小知識：撤租管 約滿可收樓
《業主與租客條例》於04年7月生效，撤銷已實行多年的租務管制。條例生效後，只要租約期滿，業主便可按合約收回物業。未撤銷租管之前，就算租約已屆滿，假如租客欲續租而又願意繳交市值租金，業主必須繼續出租。不過，業主也可以自住、重建或租客欠租為由，申請收樓，惟通知期長達一年。04年新例實施後，租約期滿業主可即時收樓，如無訂立租期，就要給予一個月通知期，才可收樓。
小貼士：向代理嗱租客黑名單
•每區都會有一份惡租霸名單，業主宜在出租物業前，向經紀查詢•不宜租予以公司名義租用之人士•要求租客提供收入證明•開一個獨套立戶口作收租之用，日後如有任何爭拗也有證有據•業主在出租前，可先拍下單位原貌，並與租客各存一張，於退租時要租客按相片原狀交回單位，以防爭拗
林美顏說：「如果係職業租霸，都會搵間靚屋啦，立心欠租使乜住套房
？」
