回顧2011年，香港仍處在高通脹和低利率的大環境下，加上外圍經濟和金融市場極為動盪，要保存擁有的財富殊不容易。不過，香港的業主卻做到了，過去一年的成績更加跑贏了「股神」巴菲特！
可不是嗎？香港去年的通脹率高逾5％，但存款利率卻仍然接近零，大家都為保存現金的購買力而頭痛。若然因看不通後市，而選擇將銀行放在活期紅簿仔，則存款經過一年以後，大概不見了5個巴仙的購買力。而若選擇買股，恒指去年跌了約20％，對股民而言，除非獨具慧眼，否則可說是哀痛的一年。
更可悲的是，大部分打工仔都要供款的強積金，去年也錄得約8.4%的負回報！或許，一般港人較熟悉的投資工具中，還有黃金在去年升了10％，但大家要忍受得了期間的大幅波動。
相比之下，香港業主可說是去年較幸運的一群，雖然因政府不斷打壓樓市和增加土地供應，加上按揭利率回升和股市受壓等不利因素，樓價去年中起終稍見回落，但一般住宅樓價全年計仍錄得接近8％的升幅，這還未計期內享有3至4厘的租金回報！
文首說香港業主過去一年的戰績跑贏了股神，可不是亂說的。事實上，雖然美國股市去年表現不太差，標普500指數全年接近「打和」，但股神的投資旗艦巴郡，股價全年卻下跌了4.7%，跑輸了美股和香港的一般住宅樓價！
除了股神外，近年聲名大噪的「沽神」、在次按爆煲一役勁賺的保爾森，其旗艦基金Advantage Plus股價更在一年內勁挫達52％，至於有「債王」稱號的格羅斯，旗下的主力基金Total Return同樣表現不濟，全年僅升4.2%，不單輸給96%的同業，也不是香港業主的對手！
去年動盪港樓調整相對溫和
當然，筆者不是說股神不濟，而是去年整體投資環境確實太過動盪，好淡因素多樣化，而且變化速度極高，相對之下，香港樓市雖然近月也開始出現了調整，但主要體現在成交萎縮，加上港人住屋或換樓需求依然強勁，樓價迄今的調整幅度亦相對溫和。
另外，正如銷售基金或其他投資工具時需要指出的是，過往的價格走勢和回報表現，並不代表未來會一樣，去年香港樓價堅挺，不代表今年仍一定可跑贏大市。這裏不評論現時是應否入市買樓自住或投資，但也想提醒大家，正如金管局前總裁任志剛所言，在香港沒有自住物業，與「沽空」樓市效果相若，因樓價和租金固然會有機會下調，但也絕不能保證不會回頭上升！
若賣樓炒股賠了夫人又折兵
其實，過去一年，相信最惆悵的，還是那些賣了樓等樓價跌，卻又手痕將套現了的資金轉投股市的人，變成賠了夫人又折兵！
還有，大家更不要以為「跑贏」了股神，便沾沾自喜，筆者近日訪問了一位知名基金經理，他便說論投資成績，不能單以數月或一年便為英雄或狗熊，而是要經歷整個投資周期以後，才知誰是最後勝利者。而過去數十年，股神之所以成為股神，雖也有個別年份失手，但以十年或廿年計，卻是大贏特贏，而香港樓市也曾經歷多個起落周期，當中有曾賺大錢，也有被大浪冲走，當然也有永遠做塘邊鶴，過了數十年，仍是無殼蝸牛。
說到股神的致勝策略，他月前接受美國CNBC電視台訪問，其對答頗值得參考。訪問中，主持問他：「你是如何處理不確定性的？你是忽略所有的不確定性，還是說，你會想法處理這些不確定性，並做出投資決策？」
股神教路着眼資產長期潛力
股神回應說：「世界總是不確定的。即使聯儲局主席伯南克來見我，在我耳邊小聲告訴我們他明天將會做這件事那件事，我也根本不會改變我對自己想要買入股票的公司的看法。將來肯定會出現各種各樣的大事件，肯定會有各種各樣的不確定性，最終真正重要的是你持有的公司、農場、房子未來這些年份表現如何。我無法確定買入和賣出的具體時間。」
若應用於樓市，我們永遠都不可能確定市場的短期變化，最重要是個人的分析和看法，不要受短期消息或人家意見的過度影響，而是在意買入物業的長期潛力。
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