自調低最優惠利率（P ）後，多家銀行相繼調升實際按揭息率。嫌按息高，其實可選擇存款掛鉤按揭計劃，部份按息與存款利息劃一，實行一邊供樓捱貴息，一邊存款收高息；亦有以存款扣減按揭本金，可慳息一半之餘更可縮減供款期，但只適合有多餘資金的業主。 記者：黃碧珊
傳統按揭，是指以P 為基準的按揭計劃，由業主跟按揭機構議定還款期及計息方法，若選擇固定年期，則每月還款額取決於實際按息，一般而言，當P 有變動時才會影響還款利息。現時，本港各銀行都有提供傳統按揭服務，但存款掛鉤按揭計劃則只有部份銀行提供。存款掛鉤按揭可分為兩大類：第一類是存款所收的利息與按息相同，存款息和按息可互相抵銷，加按息時，存款息亦會相應提高，如中銀「置合息」；另一類是以存款扣減按揭本金，減低利息支出，如渣打「MortgageOne?增值按揭戶口」（表1）。除花旗不設最低按揭要求，其餘計劃金額須達20萬至100萬元。
高息存款設上限
存款掛鉤按揭計劃，按息一般都較同一銀行提供的傳統按揭高0.1至2厘，只有永亨相同。基本上，可享存款息等同按息，或扣減按揭本金的金額，為未償還按揭貸款的50%，即優惠上限會隨每月供款而相應降低，但花旗只在首3年有此限制，其後不設存款限制，甚至可一筆過清還按揭；而工銀（亞洲）則將首年限制提高至60%。若存入金額高於上限，渣打會收取存款服務費，以存入金額按年息1厘逐日計算。此外，當存款超越上限後，匯豐、中銀及工銀（亞洲）雖沒有等同按息利率，但仍可享活期利息；永亨及大新則沒有任何利息。3種按揭計劃各有不同，因掛鉤按揭的按息較高及現金回贈較低或不設，適合流動資金較多及有意盡快贖樓人士，當中以存款扣減按揭本金計劃更合適。如手頭資金不多，沒有足夠存款去抵銷按息或按揭本金，則選擇傳統按揭較為合適。
各按揭計劃比較
傳統按揭計劃適合人士：額外流動資金不多按息：低 現金回贈：高年期：固定 部份還款：不可以 彈性：低存款利息等同按息適合人士：額外流動資金較多按息：高 現金回贈：低年期：固定 部份還款：不可以 彈性：中扣減按揭本金適合人士：額外流動資金較多按息：高 現金回贈：低年期：可增可減 部份還款：可以 彈性：高
隨時提存彈性高
存款利息等同按息雖可抵銷高息，但與傳統按揭一樣，不可作部份還款，故還款年期是固定的。相反，可扣減按揭本金的計劃，會因省下的利息而減少還款年期，但情況只出現於按息不變或降低時，若按息增加，還款期有機會延長。因存款掛鉤按揭的貸款人可隨時提存額外的存款，彈性較傳統按揭高；扣減按揭本金計劃更毋須罰款或付手續費，便可作部份還款，從而縮短還款年期，故彈性最高。
案列：存款扣樓貸慳息一半
中銀有齊3種按揭計劃，按息以傳統按揭計劃較低。假設樓按貸款額為200萬元，分20年還，並於期初存入20萬元，另於每月的供款日存入3000元，其中不作任何提取及按息不變。只計總利息支出，以存款息等同供息的「置合息」約81萬元最高（表3），最低為以存款扣減按揭本金的「置理想」約45萬元，相差45%。
可以供少7年
不過，「置合息」有約27萬元的利息收入；計及現金回贈，「置理想」較傳統按揭不但可慳近33萬元利息，還款年期更由240期減至155期，少供約7年。不過，若沒有額外存款，存款掛鉤按揭計劃就要付808134元利息，比傳統的773420元（扣減1萬元現金回贈），多3.5萬元或4.5%。
專家：適合資金充裕業主
劉圓圓
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，存款掛鉤按揭較適合資金充裕，及有定期儲蓄習慣的置業人士，可以用存款來抵銷按揭利息支出，而且可隨時提存資金，彈性較傳統按揭高。雖然掛鉤按揭可以不存放任何存款，亦不設罰款，因實際按息較傳統按揭高，若預期會有大額資金支出，例如要結婚、讀書等，不能持續有資金存入，應選擇傳統按揭以減少利息支出。
中銀有齊三款按揭計劃。 資料圖片
