香港新股上市分析：眾安房產有限公司(0672)

利好
—杭州市龍頭房地產開發商，主攻比較富庶的長三角房地產市場，土地儲備540萬平方米當中的300萬平方米位於杭州，稱冠所有上市地產公司在杭州的土儲；
—國民住房需求依然強勁，預計未來房價可以穩中有升；
—位於錢塘江南岸(杭州市政府新規劃的商業區)的210萬平方米土儲，將要發展大型商業綜合項目，而現時杭州市的房價仍然存有上升空間，有利日後的業績增長；
—公司往往早著先機，先行進入一些剛剛開發的地區，低價購入土地，因而土地成本相對的低，平均佔去總銷售收入大約7.5%，因此預計明年毛利率仍然超過50%；
—目前，公司的土地儲備540萬平方米，不需要遷拆，應該足夠未來5年發展之用；
—未來5年，公司將有5個五星級酒店、60萬平米商業及寫字樓相繼落成，可以提供穩定的現金流收入；
—是次集資金額全數發展現有項目及補充長江三角洲的土地儲備之用；
—股份掛牌上市以後公司沒有負債；
—引入4名基礎投資者，分別是九倉(0004)主席吳光正、新世界發展(0017)主席鄭裕彤、華人置業(0127)主席劉鑾雄及Starr Investments，總共認購1.1億美元股份，若干程度穩定股份掛牌以後的股價表現；

利淡
—截至今年12月底為止，扣除投資物業重估及遞延稅項以後，預測核心盈利僅僅1,800萬元，市盈率介於547.6至730.5倍。儘管預期2008年度營收42億元，按照公司過往的邊際利潤率12.18%(42億元x 12.18%=5.12億元)及18.69%(42億元x 18.69%=7.85億元)計算，預期2008年度市盈率(取招股區間上限730.5倍)將要介於16.75倍(=730.5倍x 0.18/ 7.85)至25.70倍(=730.5倍x 0.18/ 5.12)，是次發售股份價格稱不上便宜，當然，公司高管能夠提高往後的邊際利潤率則另作別論；
—預期國內宏觀調控措施將要陸續出台，不利國內房地產開發公司；
—公司屬於中小型規模的國內房地產發展商，國內房地產市場漸漸進入白熱化階段，不利各中小型開發商。