香港新股上市分析：遠洋地產控股有限公司(3377)

利好
—股份具有高速發展的環渤海房地產概念；
—公司主要開發中、高端住宅、寫字樓、零售物業、酒店式公寓及酒店，分散了開發風險，在北京市、天津市、遼寧省瀋陽市及大連市與廣東省中山市等地開發21個項目，分散了地域風險；
—過去三年，按照在北京出售的總建築面積計算，公司在北京房地產行業位居第一位；
—過去三年銷售額度複合增長20%，盈利從2004年約1.1億元人民幣增加到去年的5.7億元，而根據公司的初步招股書，預測截至今年底為止撇除投資物業重估增值的全年實際純利將不少於14.53億元人民幣，相較去年同期增長1.5倍，大摩更預測明年純利增長38.5%到19.32億人民幣；
—公司開發的辦公樓項目全部位於市中心，當中多個項目用到「遠洋」作為品牌，並且獲得不錯的毛利率；
—2006年公司引入6家包括摩根士丹利、美林、瑞士信貸及渣打銀行、……等的機構投資者，佔去30%股份，無疑強化了公司的企業管治及財務風險的監控；
—現時公司每股資產淨值大約8.7元人民幣，是次招股區間上限價折讓11%，相較內地房地產同業的平均折讓(5%)高；
—07年預期全面攤薄市盈率18.3至21.8倍，是次發售價並不昂貴；
—預期北京及天津環渤海地區的房地產價格穩中有升；
—根據招股文件指出，是次將要引入10家機構投資者，包括：中國人壽保險集團、恆地(0012)主席李兆基投資公司兆基財經、新加坡政府投資機構GIC、OZ Management、香港興業(0480)、交銀國際、Caricom、新地(0016)郭氏兄弟、富達保險及中國對外貿易運輸集團，總共認購2.4億美元設有禁售期的股份，可以穩定掛牌上市以後的股價，而龐大的名人效應給予投資者不少的信心，也能夠發揮穩定作用；
—任何國家或是地方的土地資源始終有限；
—目前公司擁有土地儲備大約859萬平方米，預期土地儲備足夠未來3至4年發展；
—對中國人來說，家的觀念總是揮之不去，而家的一個重要元素就是住房；
—公司規模比較大，可以享有大規模生產的經濟性，再者，預期5年以後25%的國內房地產開發商將要遭到淘汰，行業整合對大型房地產開發商有利；
—眾所周知，房地產開發是資本密集的行業，一般情況之下的負債頗高，可是，截至今年三月底為止，公司的負債率只是47.2%，算不上高；

利淡
—絡繹不絕的宏觀調控措施，例如中國人民銀行持續加息壓抑過熱經濟，將要直接影響到國內房地產行業的發展，以及加重置業人士的財政負擔；
—儘管中遠國際(0517)持有21.56%股份，仍然是公司上市以後的單一大股東，而另一股東中化集團持股也只有一成多，旗下方興地產(0817)也在港上市，屆時彼此已是直接競爭者，已經不是單純的母、子公司關係，日後遠洋地產沒道理享有所謂的母公司之庇蔭；
—內地房地產已然呈現出白熱化，出現汰弱留強的情況；
—目前已經觸及國家保護農地政策的警戒底線，可用土地不多將要窒礙發展；
—最新公布的國家數據顯示，國內不少城市的房價正在雙位數字上升，現階段或許房屋泡沫已經出現，而國內息率只怕有升無減，現時實在難以想像國內房屋泡沫一旦爆破對當地經濟的傷害有多大；

財務比率(12/2004→12/2005→12/2006)

Ø流動比率：1.51→1.48→1.78
Ø速動比率：0.45→0.39→0.47
註：速動比率偏低，公司的短期變現能力不高。

Ø長期債項/股東權益：125.99%→131.43%→116.53%
Ø總債項/股東權益：197.36%→264.26%→197.31%
Ø總債項/資本運用：82.68%→96.49%→81.86%
註：或許是房地產行業的特性，幾個跟債務相關的比率偏高。

Ø股東權益回報率：8.28%→26.10%→16.18%
Ø資本運用回報率：3.47%→9.53%→6.71%
Ø總資產回報率：1.51%→4.09%→3.39%
註：幾項回報率較為波動，不穩定。

Ø經營利潤率：10.39%→20.82%→24.97%
Ø稅前利潤率：10.69%→22.97%→25.49%
Ø邊際利潤率：4.96%→13.81%→15.38%
註：幾項利潤率不斷上升，而且達到雙位數字，不錯！

Ø存貨週轉率：0.51→0.47→0.34

「貝沁才」©交流室

thankyou verymuch

非常詳細

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