新年伊始，今日起住宅物業會以實用面積計算呎價，取替沿用多年的建築面積計法，市民需重新適應。本報篩選全港主要藍籌屋苑，紅磡黃埔花園、鰂魚涌太古城及西灣河鯉景灣實用率達九成或以上單位，優勢凸顯。
記者:程俊華 林志光
業界估計，高實用屋苑如太古城，年內樓價可升一成以內。
為增加透明度，以實用面積計算單位呎價將成主流，「發水樓」隨即現形，各屋苑實用率高低，會將呎價平貴概念重新洗牌。以12個傳統大型屋苑的實用率比較，實用率甚為參差，由最低的70%至最高92%。要數到實用率最高的大型屋苑，非黃埔花園莫屬，屋苑提供超過一萬伙，實用率最低83%，最高92%。太古城及鯉景灣實用率最低達八成，由86至90%不等，堪稱最實用屋苑。
實用面積計價今生效
以建築面積呎價計，目前只有太古城及鯉景灣的呎價逾一萬元，但當以實用面積計價後，包括康怡花園、海怡半島、杏花邨、黃埔花園、沙田第一城以及新都城，都一躍成為呎價破萬元的屋苑。
如以樓齡20至30餘年的太古城與入伙七年的西灣河嘉亨灣作比較，現時建築面積平均呎價相若，分別11429元及11454元，嘉亨灣只略貴25元。但折算實用面積計價後，嘉亨灣呎價便高達15756元，比太古城的13089元高出2667元或17%。
九龍區的黃埔花園建築面積呎價9334元，較同區新晉屋苑海濱南岸略高2.5%。但海濱南岸實用率僅77%，新計價制度下，呎價達11823元，會較黃埔花園貴近一成。
但實用率低並非新式屋苑專利，樓齡接近三十年的沙田河畔花園實用率只有66至72%，同區樓齡接近的沙田第一城擁較高實用率，所以建築面積平均呎價較沙田第一城平12%的河畔花園，以實用面積計算後，反而貴過第一城逾3%，是否抵買一目了然。
「縮水樓」立即貴晒
專營太古城代理的中原地產助理區域營業經理趙鴻運直言，使用實用面積計價後，「好多縮水樓即刻見真章，實用率高的屋苑會令用家覺得抵買先！」他估計，新措施出台後，會有一定數量用家轉投實用率高單位，料太古城年內樓價可升一成以內。美聯首席分析師劉嘉輝表示，買樓始終要實地考察及比較，不能單憑數字去衡量物業平貴。
據差餉物業估價署指出，除鄉郊式屋宇，服務式住宅及未完成估價的住宅物業外，其餘私人住宅物業的實用面積資料，也可提供，而預計今年4月起，市民可透過該署的物業資訊網，向私人住宅物業的差餉繳納人，免費提供其物業的實用面積資料。
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130101/18119678
