上水小型屋苑維也納花園，雖然要在港鐵上水站駁車出入，由於物業位於中低密度住宅為主的雞嶺一帶，環境清靜，加上入場呎價不足3000元，600餘方呎兩房單位入場費僅188萬元，800餘方呎三房連套房大單位，最低叫價258萬元，吸引不少投資客及同區換樓買家進駐。
樓齡17年的維也納花園，只有3座大廈，樓高12層，每層8伙。兩房間隔僅佔25%，面積一律637方呎，位於各座A、H室。屋苑餘下75%單位均屬三房連套房間隔，由885至982方呎不等，各座C、F室多設一個工人房，單位面積976及982方呎，其中982方呎屬屋苑最大呎數，只在3座F室提供。
單位廳房間隔四正，客飯廳屬直廳或日字形，房間亦呈方形，容易擺放家具；惟獨982方呎單位，套房有斜角位。每戶客廳設有落地趟門闊窗，外設弧形半腰圍欄，憑欄遠望，有置身露台的感覺。雖然發展商品牌及用料普通，單位內櫳尚算闊落，不計窗台實用率75%；部份單位睡房設有窗台，由6至11方呎不等，面積不算大，相對設有闊窗台的新樓，地方更實用見使。
往港鐵站須駁車
美聯物業分行高級營業經理黃嘉明稱，屋苑現有30個放盤，交吉佔80%，其餘連租約。兩房單位平均每方呎叫價3000元，三房連套房單位每方呎叫價3200元。其中向南單位前臨百和路，對面是雞嶺一帶低密度屋苑，中高層享有開揚遠山景，景觀最優質，買家一般不介意對面山頭上的零星祖墳。至於向北單位，低層望屋苑露天停車場，中高層視野跨越前方粉嶺公路，遠眺上水中心一帶市景，樓價較向南單位低約10%。
現時最平叫價兩房單位，面積637方呎，2座低層A室，向北望露天停車場，叫價188萬元，每方呎2951元。三房入場費則258萬元，屬1座高層D室，面積885方呎，客廳向西，套房向南，前臨百和路有車聲，遠望山景，每方呎2915元。
不設會所 購物需外求
屋苑不設會所，只有泳池、兒童遊樂場等簡單康樂設施，另地庫及地下設有停車場，因此管理費亦相對便宜，每方呎1.26元。不過，由於屋苑基座不設店舖或商場，住客如要購物，便要到附近的威尼斯花園，才有一間超市。另外，住客可乘坐屋苑邨巴到上水站，車站有行人天橋接駁到上水廣場、新都廣場等購物商場，該處有各式食肆、電器舖、時裝店、化妝品專門店及珠寶店等，日常生活所需一應俱全。邨巴班次每隔20分鐘左右，每程車費3.5元。
黃嘉明稱，維也納花園最強賣點是呎價低，7月份成交呎價僅2600元。屋苑附近兩組中低密度屋苑欣翠花園及蔚翠花園，規模較大，各有4及6座大廈，樓齡分別18及16年，現時成交平均呎價各為3100及3300元。而最近上水站兼規模最大的知名屋苑上水中心，現時成交呎價更要4400元。至於地理位置相若的同系物業威尼斯花園，規模更細，僅設兩座，提供587至659方呎兩房單位，近期成交呎價同樣約2600元。
記者：陳阮素 攝影：王子俊
模特兒：Rita（Stage Models）
叫價200萬元；叫租7000元 3座頂層 建築面積637方呎
頂層兩房景致翠綠
屋苑兩房單位供應較少，介紹的3座頂層單位，637方呎，間隔兩房，最大賣點是客廳外望周圍綠樹環抱，遠眺上水中心，景觀開揚，現叫價200萬元，略低於同類高層戶市價。美聯物業分行高級營業經理黃嘉明稱，同類單位開價由220萬至230萬元。
單位屬直廳設計，地方寬敞。兩個睡房向西，雖有西斜情況，但景觀不俗，可望見樹林、足球場及遠眺上水官立中學。單位裝修一般，入牆衣櫃及家具略陳舊，需更換。廚櫃保養一般，浴缸亦要加以清潔。業主除了放售，同時以每月7000元放租。
間隔：2房2廳
呎價：售3140元；租11元
資料來源：美聯粉嶺花都廣場分行
叫價350萬元 3座極高層C室 建築面積976方呎
裝修雅致家電全包
介紹的3座極高層C室，面積976方呎，屬三房連套房加工人房的最大間隔。
賣點是裝修雅致，單位內盡是古典款式的傢俬，由梳化、餐桌椅、梳妝桌，以至枱燈，均充滿典雅風格，是屋苑放盤單位所少見。
單位屬日字形廳，客廳向東，外望欣翠花園，遠眺嘉福邨等開揚樓景。向南的套房，則望開揚山景，並望矮小村屋及中學，側望山嶺間少許祖墳，但無礙觀感。屋主將工人房變作士多房，貯存紅酒。單位內櫳新淨，廚廁保養亦佳。
美聯物業分行高級營業經理黃嘉明表示，同座低層望類似景觀的單位，叫價320萬元，雖然此單位叫價350萬元，但由於已包全屋家電，因此屬合理價。
間隔：3房（1套）2廳；另工人房
呎價：3586元
備註：連家電
租值：1.1萬元
回報率：3.8厘
資料來源：美聯粉嶺花都廣場分行
維也納花園主要資料
地址：上水吉祥街1號
座數：3座
住宅樓層：12層
每層伙數：8伙
單位總數：288個
建築面積：637至982方呎
實用率：75%（不計窗台）
間隔：2至3房
落成：1993年
發展商：華懋及信和
管理公司：維也納花園管理
管理月費：每呎1.26元
設施：兒童遊樂場、泳池、停車場、單車位及邨巴
校網：小學80網；中學北區
屋苑市況
炒家入市 成交倍增
美聯物業分行高級營業經理黃嘉明稱，今年以來，維也納花園已錄得20多宗成交，較去年同期上升約一倍，以區內二手屋苑市場而言，市況頗為興旺。
他稱，去年物業平均每季才有一至兩宗交易，但近幾個月每月均錄得成交，7月截至27日有2宗，6月亦有2宗，而5月更多達3宗。他解釋，近期有些炒家吸納售價低於200萬元的兩房細單位，重新裝修後再放售，如果價位無法承接，則改為放租，屋苑現時一般租金回報有4厘。
至於三房連套房大單位，買家主要來自用家，是同區業主的換樓客，由於售價較低之故。目前屋苑的單位，用家佔70%，投資者及炒家佔30%。
維也納花園成交單位個案表
2座中層H室637方呎 成交價：177萬元 呎價：2779元
成交月份/備註：7月/市景 租值/回報：6800元/4.6厘
2座高層G室903方呎 成交價：228萬元 呎價：2525元
成交月份/備註：7月/市景 租值/回報：10000元/5.3厘
3座高層D室885方呎 成交價：248萬元 呎價：2802元
成交月份/備註：6月/遠山景 租值/回報：9000元/4.4厘
2座中層A室637方呎 成交價：170萬元 呎價：2669元
成交月份/備註：6月/市景 租值/回報：6800元/4.8厘
2座低層B室903方呎 成交價：223.8萬元 呎價：2478元
成交月份/備註：5月/望停車場 租值/回報：9800元/5.3厘
維也納花園放盤單位叫價表
3座中層C室976方呎 叫價：330萬元 呎價：3381元
備註：遠樓景 租值/回報：9800元/3.6厘
2座低層C室976方呎 叫價：310萬元 呎價：3176元
備註：街樓景 租值/回報：9800元/3.7厘
3座中層D室885方呎 叫價：280萬元 呎價：3164元
備註：遠山景 租值/回報：8800元/3.8厘
2座低層A室637方呎 叫價：188萬元 呎價：2951元
望停車場 租值/回報：6800元/4.3厘
1座高層D室885方呎 叫價：258萬元 呎價：2915元
備註：遠山景 租值/回報：9000元/4.2厘
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