新蒲崗樓花盤譽．港灣早前逆市加價推售貨尾仍熱賣，市場人士推論是該盤兩房貨尾銀碼較細，吸引投資者及用家入市，着眼點是該區有鐵路及大型基建概念，日後有升值潛力。不過，最快今年底交樓的譽．港灣，現時兩房戶二手樓花入場呎價超過6300元，如果資金不足又看好此區，可考慮同區樓齡較舊物業，例如毗鄰譽．港灣的越秀廣場，現時交吉單位入場呎價約4500元，連租約盤源更低至每呎約4200元。
越秀廣場前身為麗宮戲院，曾經是全港座位最多的戲院，1966年開幕當天更有陳寶珠、蕭芳芳等紅星出席。90年代初戲院結業，拆卸後重建為越秀廣場。
三房單位僅設一廁
物業戶型簡單，分為兩房及三房間隔，其中兩房單位有兩款戶型，599及600方呎一類屬呂字形廳，分區清晰，睡房一大一小，大房十分見使，細房則略嫌窄長；兩房戶中，大碼之選為626方呎，僅2座秀華苑D及E室提供，大廳呈曲尺形，家具擺位靈活，兩房皆方正。三房單位僅設一廁，面積749及756方呎，日字形廳有玄關位，三房大小比例合理。
單位客廳一律不設窗台，全屋窗戶闊落，內櫳光猛，加上位處新蒲崗外圍地段，向西南前臨彩虹道及多所學校，遠望九龍城至土瓜灣一帶，頗為開揚，惟向東南方向景觀被興建中的譽．港灣完全遮蔽，幸譽．港灣平台園池景亦在眼前，未致完全面壁無景可言。物業向東北及西北單位，以區內舊樓景、工業區廠廈及公屋群為主，遠望九龍北部群山，視野亦算開揚。
世紀21富山分行經理羅慧君表示，物業以用家及長線收租客主導，二手市況表現平穩，盤源一般維持在10餘個左右，每月維持一至兩宗成交。今年初3、4月間，樓市暢旺，同月錄得3至4宗成交，盤源突然抽緊；5月份適逢港府規範一手樓的「九招十二式」出台，本來熾熱的樓市驟遇冷鋒，買家觀望，越秀廣場卻未有業主大幅減價，交投氣氛凍結，迄今未錄成交。
羅慧君續說，目前物業放盤僅約10個，兩房及三房單位各佔一半，最平入場俱為連租約戶，分別為251萬及335萬元。兩房交吉放盤最平270萬元，面積599方呎，呎價4508元。三房戶交吉盤源叫價最低亦要400萬元，以面積756方呎計算，呎價5291元。
新蒲崗廣場近舊區
同區另一小型屋苑新蒲崗廣場，規模、樓齡、配套及戶型均較越秀廣場略為優勝，惟輸蝕在物業位置深入舊區中心點，附近街道不及越秀廣場開揚，而且距譽．港灣及將來的港鐵沙中線啟德站稍遠。由於兩組物業互有長短，樓價差距不大，現時新蒲崗廣場有10餘個兩房放盤，548方呎交吉放盤，最平240萬元，呎價4380元，較越秀廣場交吉最平放盤略低2.8%。
800餘方呎三房連套房單位，現時沒有放盤。6月份新蒲崗廣場錄得一宗成交，1座中低層H室，596方呎，作價256萬元，呎價4295元。
至於同區最貴的譽．港灣，現時二手樓花放盤約有200個，放盤呎價逾6300元，現時最平兩房放盤，691方呎，開價438萬元，呎價6339元。
記者：伍志輝 攝影：陳亮華
模特兒：Emily（Stage Models）
叫價270萬元 1座秀明苑低層B室 建築面積599方呎
全屋無縫地板 廚房設備略舊
越秀廣場現時最平價交吉放盤，叫價270萬元，為599方呎兩房戶，亦為是次介紹1座秀明苑低層B室，內櫳裝修清雅，全屋更換無縫木地板，配以簡約線條的入牆大櫃及簡便家具，平添好感。
大房可容納多件寢具，而通道仍然闊落，窄長形細房寢具貼牆放，無礙出入。廚房設備款式略舊，由於屋主甚少入廚，保養尚可。浴室更換企缸，新做洗手盆櫃，選配方形洗手盆，觀感整齊。
此戶另一賣點是景觀開揚，雖然座落低層前臨馬路有車聲，但勝在與樓群距離遠，更可眺望遠山，變數亦不大。
間隔：2房2廳
實用率：79%
落成：1995年
呎價：4508元
租值：1萬元
回報率：4.4厘
資料來源：世紀21富山新蒲崗分行
叫價278萬元 2座秀華苑中層F室 建築面積600方呎
內櫳裝修普通 賞譽．港灣園景
越秀廣場向東北單位，前臨舊樓，遠眺工業區及遠山，視野亦算不俗，介紹的2座秀華苑中層F室，客廳景觀開揚，惟向東南的睡房，前臨譽．港灣參天高廈，幸近望其平台園池，失去舊機場遠景，卻得回園林水色，亦未算太差。
單位業主自住多年，裝修普通，加上雜物較多，內櫳觀感一般；然而，以中層交吉放盤而言，開價278萬元，呎價4633元，較鄰座一個低層連租約放盤還要略平，後者廳房皆望近樓景，不過，勝在內櫳有新裝修，開價280萬元，以面積599方呎計，每方呎4674元。
間隔：2房2廳
實用率：80%
落成：1995年
呎價：4633元
租值：1萬元
回報率：4.3厘
資料來源：世紀21富山新蒲崗分行
主要資料
地址：新蒲崗寧遠街9號
座數：2座
住宅樓層：27及28層（實際19及20層）
每層伙數：8伙
單位總數：312個
建築面積：599至756方呎
實用率：79至80%
間隔：2至3房
落成：1995年
發展商：越秀投資
管理公司：越秀物業管理
管理月費：每呎約1.2元
設施：平台花園、停車場及商場
校網：小學43網；中學黃大仙區
屋苑配套
街舖林立新商場快落成
物業6樓設有平台花園，地下至5樓為商場，有齊各類型商舖，並有大型酒樓，方便街坊飲茶、晚飯或雀局。地庫設有3層停車場，提供約90個車位及10餘個貨車位。物業外亦有露天時鐘泊位。
附近街舖林立，座落崇齡街上的新蒲崗廣場亦設有商場，旁邊有馬會投注站，續往爵祿街可找到銀行及更多街坊商舖。興建中的譽．港灣，基座將落成一個面積20餘萬方呎商場，區內街坊日後將有全新落腳點。
物業與譽．港灣之間有小公園，而附近則有柏立基健康院及多所中小學校。遠一點有彩虹道遊樂場、彩虹道體育館及摩士公園。
彩虹道上有巴士站，提供多條路線前往尖沙嘴、紅磡、中環、小西灣等。附近內街則有專線小巴接駁港鐵黃大仙站。策劃中的港鐵沙中線，將在新蒲崗對開設置啟德站，按照港鐵計劃，最快2015或2016年通車的沙中線，將改善新蒲崗區對外交通。
放盤單位叫價表
2座秀華苑頂層626方呎 叫價：320萬元 呎價：5112元
備註：連天台 租值/回報：1.10萬元/4.1厘
1座秀明苑低層F室599方呎 叫價：280萬元 呎價：4674元
備註：新裝連租約 租值/回報：0.80萬元/3.4厘
2座秀華苑中層A室749方呎 叫價：335萬元 呎價：4473元
備註：連租約 租值/回報：1.15萬元/4.1厘
2座秀華苑低層G室599方呎 叫價：251萬元 呎價：4190元
備註：連租約 租值/回報：0.70萬元/3.3厘
成交單位個案表
2座秀華苑中層G室599方呎 成交價：276萬元 呎價：4608元
成交月份/備註：4月/樓景 租值/回報：1.0萬元/4.3厘
1座秀明苑低層H室756方呎 成交價：320萬元 呎價：4233元
成交月份/備註：4月/街景 租值/回報：1.3萬元/4.9厘
2座秀華苑低層E室626方呎 成交價：235萬元 呎價：3754元
成交月份/備註：4月/樓景 租值/回報：1.0萬元/5.1厘
2座秀華苑低層B室599方呎 成交價：260萬元 呎價：4341元
成交月份/備註：3月/樓景 租值/回報：1.0萬元/4.6厘
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