吸納內房股兩安全指標
重點
■ 撈底考慮因素︰投資者於決定「撈底」買入內房股前，宜先考慮股價是否已反映樓市價量齊跌的壞消息及估值是否跌至安全水平兩大因素。
■ 估值已近低位︰不少內房股估值已跌至吸引水平，但由於政策陰霾尚未完全消散，故投資者應以財務狀況較穩健、具防守性的龍頭股作為吸納對象。
總理溫家寶近日明確指出，要「區別對待、有保有壓」，又說要「防止多項政策疊加的負面影響」。市場解讀為新一輪宏調政策將進入空窗期，消息刺激內房股大幅反彈。在政策不明朗因素暫且紓緩下，現時買內房股「撈底」安全嗎？
內房股從高位大彈回落，是不少投資者心目中的「撈底之選」。投資者決定「撈底」與否，都應考慮以下兩大因素：
1:股價是否反映壞消息
若股份備受壞消息困擾而導致股價下挫，投資者決定「撈底」時，應留意相關壞消息是否已於股價上反映。
過去連串樓市調控政策出台，市場普遍認同會促使樓市「價量齊跌」。樓價及成交量下跌意味着房企將「賣少了、賺少了」，導致公司盈利倒退。
另外，樓價回軟亦使房企手持的以公允值計價的資產價格下降，使公司資產淨值下滑。由於大行給予內房股的估值多是以每股資產淨值（NAV）賦予某個百分比的折讓計算，NAV下跌自然會導致估值下降。上述原因可能導致內房股被大幅拋售。
話你知：NAV折讓幅度應與負債比率掛鈎
高盛高華預測，2010年5月至12月期間，主要城市的成交量將較去年同期下跌30%，全年樓價則跌15%。表一列出了高盛根據上述假設，計算出主要內房股的每股NAV，並按不同股份的投資特性賦予不同的折讓，計算出股份合理估值。若現價遠低於合理值，反映股價已過分反映不利因素，屬撈底之選。
潤地財務狀況穩健
以華潤置地（01109）為例，公司2010年底預測每股NAV為19.07元。由於公司財務狀況穩健，2010年預測淨負債對股東權益比率只有62%，故只給予20%的折讓，公司合理估值應為15.25元（19.07×80%）。即使潤地昨日急升7.3%至14.98元，但仍略低於基本合理估值15.25元，顯示股價已反映壞消息。
又以綠城中國（03900）為例，公司2010年預測每股NAV為12.34元。由於公司的負債水平偏高，2010年預測淨負債對股東權益比率高達154%，故需以每股NAV較高的折讓（50%）來計算其估值。公司的合理估值為6.17元，遠低於現價8.61元，故股份非「撈底」首選。
當然，如果中央再度出狠招打壓樓市，內房股估值將要繼續被調低。高盛估計，在最悲觀的情況下，2010年樓價將下挫30%，而5月至12月的成交量更下挫50%。若最壞假設成真，不少內房股的合理值均低於現價，意味着現時仍非投資內房股的好時機。
2:估值是否已達安全水平
另外，投資者「撈底」，亦要了解股份的估值是否已跌至安全水平。但到底估值要跌至甚麼水平才算安全呢？投資者不妨以近年最差的情況作比較。
內房股上一次估值低谷出現於08年，當時經濟低迷，房地產銷售成績不算理想，加上信貸緊縮持續，部分負債高企的房企更有資金鏈斷裂、甚或破產之風險。現時內房股雖然受到政策打壓，但基本面明顯強於08年，一方面內房股2010年預測淨利潤增長普遍為正數，遠優於08年的業績倒退；另一方面，內房股的財務狀況（如負債比率、現金對總資產比率等）亦較08年理想。因此，現時內房股合理估值應高於08年水平。若股份目前估值較還08年最壞情況下仍低，反映估值已跌至安全水平。
從表二可見，潤地5月19日的市盈率已低於08年最低點（經過昨日急升之後，市盈率已略高於08年的最低點），估值已跌至安全邊際。相反，綠城中國的市盈率則較08年最低點高108%，未算吸引。
總結：先考慮龍頭股
從表一及表二可見，部分內房股估值已跌至安全水平。中金亦指出，以NAV折讓幅度分析，目前內房股估值已接近08年的低位區間。
不過，由於新一輪宏調政策未必會「胎死腹中」，而是有機會於空窗期過後，再發動攻勢。政策陰霾尚未完全消散，或會限制了內房股的反彈空間。因此，有意買入內房股作中長綫投資的投資者宜分注吸納，並以財務狀況較穩健、具防守性的龍頭股作為吸納對象。
