薄扶林域多利道中段鄰近基督教華人墳場，有3條分支小路，分別是碧荔道、金粟街及冠冕臺，共組成低密度住宅小區，沿路都是矮層住宅，人流稀少，富小鎮靜土風情，吸引不少外籍人士擇居在此。該處大部份單位面積逾千方呎，惟獨美琳苑例外，提供稀有的中小型單位，最細僅485方呎，370萬元有交易，是進駐該處最平價之選。
美琳苑共建4層，地下9伙，1至3樓，每層10伙，有升降機上落，減省行樓梯腳骨力。單位間隔一房至三房連套房，特色戶分兩類，包括3樓連天台，以及地下其中8伙，連平台，平台不算大，一般面積71至330餘方呎，僅單邊可擁有最巨880餘方呎的平台。
四層高物業 設升降機
物業周邊有樓，各戶近望樓景，物業無停車場，附近住宅停車場車位月租約1500至2000元。幸好，美琳苑對出有專線小巴途經，可乘車到中環至銅鑼灣。
中原地產營業員歐陽啟榮表示，美琳苑僅39伙，近期放盤約10個，當中4個為地下連平台單位，呎價均逾8600元，其他1及2樓放盤，由於無戶外空間，呎價約7000至8200餘元；至於3樓連天台單位則暫時無放盤。物業現時以1個529方呎放盤，入場費最低，開價370萬元，呎價6994元，最貴則是2樓連租約放盤，949方呎，叫價780萬元，呎價8219元。
他說，美琳苑向來成交疏落，但今年3月連錄兩宗成交，當中1樓單位，759方呎，以513萬元易手，呎價6759元，相比同類單位，去年7月成交呎價5143元，升幅約三成。
一房變兩房 景觀遜色
是次介紹的單位，原則一房，內櫳地方夠大，對於一、二人家庭而言，可住得很鬆動。單位入屋為客飯廳，各逾10呎闊，多組梳化及電視地櫃井然擺放。側旁廚房改開放式，無牆壁阻隔，地方更見使。由於原則睡房太巨型，除了擺放6呎闊大床及床尾放地櫃外，戶主還偷位增闢一小型書房及放衣櫃。可惜書房無窗，而客廳及睡房均望毗鄰物業停車場，景觀遜色。
單位有裝修，牆身髹淺色油漆，地下鋪淺木地板，開放式廚房加通花木屏風，廚房訂做淺木廚櫃，枱面鋪白色實心材料，附設吧枱可飲酒閒坐及簡單用膳。單位現開價550萬元，呎價7171元，相比同類單位3月份成交呎價6759元，差距約6%。
記者：溫潤潔 攝影：黃建通
模特兒：Molly（Stage Models）
間隔：2房2廳
實用率：73%
呎價：7171元
租值：2萬元
回報率：4.4厘
資料來源：中原貝沙灣分行
電郵：mailto:chrisauyeung@centamail.com
平台戶改趟門慳位
現時美琳苑有4個地下連平台放盤，呎價一律逾8600元，介紹這戶是其一，連267方呎曲尺形平台，屬中型尺碼，有適量戶外空間，可作燒烤及晾曬多用途，並已鋪地磚及周邊設照明燈，予人光鮮潔淨感覺。
單位面積相對較小，529方呎內櫳，設計有心思。原則大門旁的廚房，移出間隔牆，擴大闢作睡房，向大門方向牆身，訂做兩組衣櫃，具實用性，配合大門旁另一壁鑲牆鏡及假天花燈槽，效果明亮。
原有睡房拆去擴充大廳，靠邊做開放式廚房，設多組長形廚櫃，內置雪櫃及洗衣機等，佈局歸一，另利用浴室以外牆壁，擺放三角形摺枱，可供用膳。
間隔：1房1廳
實用率：73%
呎價：售8696元；租37.8元
備註：連家具
資料來源：中原貝沙灣分行
電郵：mailto:chrisauyeung@centamail.com
美琳苑主要資料
地址：薄扶林碧荔道28號
座數：1座
住宅樓層：3層
每層伙數：9至10伙
單位總數：39個
建築面積：485至953方呎
實用率：73%
間隔：1至3房
落成：1996年
發展商：北海集團
管理公司：新昌
管理月費：每呎約1.9元
校網：小學18網；中學南區
同區市況
居住密度低舊樓多
碧荔道、金栗街及冠冕臺一帶低密度住宅，樓齡參差，部份26至30餘年以上；另有數組如美琳苑般樓齡10餘年，但俱提供大戶，望樓景為主，普遍連車位，放盤呎價逾8700元，倘連花園或天台戶外空間，呎價逾1.3萬元。
當中碧荔臺樓齡16年，單位較美琳苑「大一點」，面積972至1304方呎，實用率86%，現時以1個1015方呎放盤最平，開價1020萬元，呎價10049元；另一頂層面積992方呎，連天台，開價1360萬元，呎價13710元。雅鑾閣樓齡17年，單位面積1326至1832方呎，實用率78%。現時1個1787方呎放盤，開價1750萬元，呎價9793元。
帝柏園樓齡13年，共5座，較具規模及名氣，單位面積1509至2570方呎，實用率79%，現時1個1658方呎樓景放盤，入場費1450萬元，呎價8745元；頂層1509方呎放盤，連逾1100方呎天台，開價2100萬元，呎價13917元。
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