港鐵火炭站旁建有3組私人屋苑，包括御龍山、銀禧花園及駿景園，當中以御龍山最貼近港鐵站，佔盡地利，為區內最新落成的屋苑，一直標榜用料及會所配套均屬區內最豪，但距離馬場亦是3個屋苑之中最遠。
御龍山由10座住宅物業組成，各座以一字形橫排設計，提供1375伙間隔兩房至五房單位，面積由最細648方呎起，至頂層複式大宅面積4178方呎不等。
御龍山分層樓底高10呎
單位樓底高，分層戶約10呎，特色戶更逾11呎。所有單位均選用法國爐具名牌De Dietrich，當中包括煮食爐、微波爐、焗爐及抽油煙機等。景觀方面，前排單位主要望馬場、城門河景、吐露港景及彭福公園，後排單位則主要望廠廈及遠山景。
至於另外兩組屋苑，以駿景園規模最大，前排部份單位對正馬場，景觀最佳；銀禧花園樓齡最高，主攻細單位，入場費及呎價均是最平。
世紀21陽光物業高級營業經理陳世民表示，由於大圍名城開售，加上御龍山重推一手貨尾，由於發展商推出多項優惠促銷搶客，御龍山二手交投亦呈膠着狀態，4月首星期，屋苑暫未錄得二手成交。上月屋苑約錄得75宗成交，二手市場約佔一成，平均呎價8200元。
不過，陳世民稱，大圍新盤開賣及御龍山重推一手貨尾，的確吸引不少外區客到區內睇樓，刺激近月睇樓量激增約五成。據悉，御龍山兩房山景一手貨尾經已沽清，向隅客料將向二手市場埋手，帶旺整體交投，而這類單位的二手放盤業主，近日相繼收窄議價空間至3%內。
逾百市價放盤460萬入場
陳世民指出，御龍山現有約120個貼市價二手放盤，當中約佔兩成連租約。兩房戶最平為11座高層C室，面積686方呎，開價460萬元，呎價6706元；三房單位入場費650萬元，單位為3座中層C室，面積888方呎，呎價7320元。
目前，鄰近的駿景園山景戶呎價約6000元，享馬場景單位呎價約7000元；樓齡較高的銀禧花園，馬場景單位平均呎價4500元，山景戶呎價約3600元。
御龍山於08年以高價開賣，造價更曾破新界屋苑紀錄，其後樓市逆轉，屋苑二手成交屢錄蝕錢個案，但隨着近期樓價反彈，蝕幅已見收窄，甚至平手離場。
記者：歐陽慧琛 攝影：樊志恒
模特兒：Cookie（Stage Models）
御龍山放盤介紹
前臨廠廈 遠眺翠巒
御龍山最細的三房戶面積888方呎，主要分佈在1座B室、3座C室及5座D室，其中只有1座B室可以側望馬場，其餘均正望火炭一帶廠廈，並享遠山景。現介紹的3座中層C室，前臨火炭站及大片貨倉景，遠眺工業區及翠綠山景，雖然近景欠吸引，遠景視野尚算開揚。
單位採長廳設計，傢俬分別靠牆擺放在兩側後，中間留下寬闊的活動空間。客廳外連面積約38方呎露台，若肯花點心思，便可佈置成小型私家花園。飯廳擺放四人玻璃餐枱，配襯小吊燈，佈置簡約舒適。
套房設有曲尺大窗，視野較廣，惟角落有凹位，戶主遂擺放細櫃以填補空間。另外兩間細房間隔四正，惟窗台較闊，戶主索性放上小型儲物櫃，以增加收納空間。世紀21陽光物業高級營業經理陳世民表示，放盤單位開價680萬元，呎價7658元，屬市價。
叫價680萬元 3座中層C室建築面積888方呎
間隔：3房（1套）2廳；另露台
實用率：77%（不計窗台）
呎價：7658元
租值：1.8萬元
回報率：3.2厘
資料來源：世紀21陽光物業
電郵：mailto:sunshineg28@yahoo.com.hk
內櫳簇新 車聲入屋
屋苑第7至9座每層只有3伙，私隱度相對較高。現介紹的9座低層C室，面積1200方呎，三房連套房間隔，另有工人套房，甚適合小家庭及升級換樓客。業主收樓至今從未入住該單位，內櫳簇新，並維持一手交樓標準，全屋鋪設長條木地板，新買家只需添置傢俬即可入住。
單位採長廳設計，設有一列落地曲尺大窗，不僅透光度高，亦可讓住戶不用步出露台，也可坐擁廣闊的視野。套房闊落，同樣設有曲尺窗，惟角落有凹位，擬盡用空間，或要考慮訂做傢俬；套廁甚具大宅風範，同時設有浴缸及淋浴間。
廳房近望住客會所及港鐵站，並享開揚遠山景，惟因接近屋苑對開的小馬路，即使不算熙來攘往、車水馬龍，但偶爾仍會聽到嘈雜的車聲。
叫價868萬元 9座低層C室建築面積1200方呎
間隔：3房（1套）2廳；另露台及工人套房
實用率：77%（不計窗台）
呎價：7233元
租值：2.4萬元
回報率：3.3厘
資料來源：世紀21陽光物業
電郵：mailto:sunshineg28@yahoo.com.hk
主要資料
地址：火炭樂景街28號
座數：10座
住宅樓層：57至65層
每層伙數：2至5伙
單位數目：1375個
建築面積：648至4178方呎
實用率：76至78%（不計窗台）
間隔：2至5房
落成：2009年
發展商：信和及港鐵
管理公司：Premier Management Services（MTR）
管理月費：每呎約2.3至2.35元
設施：商舖、停車場、平台花園及會所
校網：小學91網；中學沙田區
會所豪 御龍山屋苑特色
住客會所The Palazzo Derby，佔地約22萬方呎，斥資逾10億元打造，以古羅馬貴族生活為設計主題，設施包括150呎長戶外泳池、兒童嬉水池、室內多用途運動場、健身室、保齡球場、網球場、迷你影院、宴會廳、兒童遊戲室及園藝花園等。
無商場
屋苑不設大型購物商場，正門附近僅設有數間商舖，包括花店、洗衣舖、海味藥材店及快餐店等。居民購物搵食可到毗鄰的銀禧花園及駿景園商場，步程約5至10分鐘。銀禧花園亦設有小型街市，可供住戶買新鮮餸菜。另外，港鐵站內有小量商舖，包括麪包店、便利店等，附近火炭工業區有馳名的大牌檔食肆。
近港鐵
物業樓下雖設有專線小巴站及巴士站，但途經路線不多，住戶出入主要倚賴港鐵，而港鐵站亦近在咫尺，步程只需2至3分鐘。此外，居民也可以私人座駕代步，惟御龍山車位較緊張，只設有約230個住客車位，與單位比例約為1比6，月租約3800至4000元，另有訪客車位50個。
3月成交單位個案表
1座高層B室888方呎 成交價：876.0萬元 呎價：9865元
備註：側馬場景 租值/回報：2.2萬元/ 3.0厘
2座高層B室1276方呎 成交價：1143.0萬元 呎價：8958元
備註：側馬場景 租值/回報：3.2萬元/ 3.4厘
1座高層C室717方呎 成交價：609.8萬元 呎價：8505元
備註：沙田遠景 租值/回報：1.5萬元/ 3.0厘
6座高層C室897方呎 成交價：725.0萬元 呎價：8082元
備註：工廠山景 租值/回報：1.8萬元/ 3.0厘
5座極高層C室717方呎 成交價：555.0萬元 呎價：7741元
備註：工廠山景 租值/回報：1.6萬元/ 3.5厘
放盤單位叫價表
2座高層A室1176方呎 叫價：1280萬元 呎價：10884元
備註：側馬場景 租值/回報：2.9萬元/ 2.7厘
3座高層B室985方呎 叫價：950萬元 呎價：9645元
備註：側馬場景 租值/回報：2.5萬元/ 3.2厘
8座中層C室1197方呎 叫價：880萬元 呎價：7352元
備註：工廠山景 租值/回報：2.4萬元/ 3.3厘
3座中層C室888方呎 叫價：650萬元 呎價：7320元
備註：工廠山景 租值/回報：1.8萬元/ 3.3厘
6座低層D室991方呎 叫價：680萬元 呎價：6862元
備註：連租約 租值/回報：1.7萬元/3.0厘
from:
http://hk.apple.nextmedia ... art_id=13940420
