何謂「地王」？近來傳媒已經太過濫用「地王」這個名詞，真正的地王應該是上蓋物業每平方呎或每平方米價格高才是地王，我就曾經撰文指出廣州市亞運城那幅255億元（人民幣．下同）的土地不是地王，因為每平方米的價格僅5500元，這樣的價格與廣州市區如越秀區、天河區相比還是差很遠。
白石角土地今日拍賣，相信拍賣後傳媒又會以「地王」來稱呼這次的拍賣。白石角位處新界大埔，那裏怎能出現真正的地王？香港的地王集中於維多利亞港與山頂，現在，在環保人士力爭之下，維港已不再填海，不填海意味政府就很難有位於維港的土地出售，最後一幅就是西九文化區了。
過去多年，不少人認為特區政府白白地讓這幅土地丟空是浪費，我倒覺得丟空是正確的，這是港府手上最後一幅最值錢的土地，因為維港再不能填海了，過去幾年，港府可以用來開發的新土地，實際上也是靠填海得來的。
香港的樓價出現兩極化，就是因為真正的地王不多，在非地王建豪宅，只是次等豪宅，次等豪宅在樓市高潮時有人搶購，一退潮就糟糕了，因此，大家若想買豪宅，記住，只有真正在好地點的土地建的豪宅，才是真豪宅。
買內房股須防政策風險
香港如此，內地也一樣，現在內地地方政府手上的市區土地也越來越少，在市區內拆屋重建的賠償成本不輕，因此地方政府多傾向於開發郊外的農地，郊外農地的供應的確非常多，樓價之所以高居不下的其中一個原因，是地產商向地方政府「買」下一大幅土地後，往往分多期發展，然後「買」地所付的錢則分期支付，賣了第一期，收了錢再付第二期的土地費……地產商手上的大量土地儲備可能是未付錢的土地。近來中央政府很重視地產商囤積土地，我擔心有一天會整治這種一次過「買」下大幅土地，但分期開發、分期付款的情況，這是大家投資內房股必須留意的潛在政策風險。
由富力地產（2777）、雅居樂（3383）及碧桂園（2007）組成財團投得的廣州亞運城土地，255億元地價必須在2011年全部繳清，就是制止地產商囤積土地的新政策。
曾淵滄
