在大阪擁有三個單位的Kammy指，現時買賣住宅雖只做朋友熟客生意，但每個月需到當地一次，已令她分身不暇。
香港樓價愈升愈有，年輕一代沒有「父幹」，想買樓難過登天！由於樓價不斷攀升，買港樓收租隨時變成「皮費重、回報低」，「好睇唔好食」！
從事保險行業，精通日語的八十後Kammy，兩年前決定在大阪投資第一個物業、並且大膽搞民宿。後來愈來愈多朋友向她查詢買日本樓事項，今年她決定「落重本」與當地房地產公司合作，「揀樓、買樓、管理民宿」一條龍，今年幫港人購入的單位有近五十個，其中十四個已做民宿。
Kammy教路，現時日本大阪房地產市場已很熾熱，年初至今有個別單位樓價已升逾百分之二十，其中以中央區升幅最大：「好多香港人買嚟做Airbnb。做民宿的話，穩定有八至十二厘回報，期望收六年租可以回本！」她亦提供揀日本樓做民宿的三大貼士。
者來到日本大阪，發現除了當地的地產品牌外，不少地產店都「熟口熟面」，世紀21等地產鋪已紛紛「插旗」，並掛起英文招牌，甚至有中國人於當地開設地產店。到了中央區區域，地產店愈開愈多，更有遊客在地產店未開門，已站在門外準備入內查詢。
行到住宅區，就見有不少遊客「拖喼」到樓上民宿居住，聲浪難免打擾平日幽靜的環境。民宿熱潮對當地居民生活起了不少變化，由於遊客太多，原本當地人沒有鎖門習慣都開始帶上鎖匙，而不少遊客都沒有將垃圾分類，令十分注重環保的日本人相當「頭痛」。
不過，正由於需求急升，大阪樓市持續升溫，據當地傳媒報導，大阪連續四年為日本全國地價升幅最快地區，其中中央區道頓崛一地地價，同比升幅逾四成，十大升幅最多地區，大阪佔首五名。
當地的地產中介劉杉釤指，現時大阪樓市出現求大於供的狀態：「依家一有單位空置出來，就有人衝着去買，並且大都是港人。」但劉表示，當地人對港人「盲搶樓」不以為然：「大家市場唔同，當地人多數買近郊地區，或者係天王寺附近。佢哋都係一個好開放嘅心態，唔介意係本地人定係外國人嚟買。」
由於難波、心齋橋及道頓崛中央區一帶樓市漸趨飽和，近年開始將當地樓市焦點逐漸轉移到近通天閣一帶。
位於大阪市中央區高津的350呎一房單位，售價一百三十萬港元，Kammy正準備作民宿出租，最多可同時住六人。
火烈鳥做主題
在香港從事保險業的八十後港女Kammy，本身上班時間較富彈性，現時每個月都會往大阪打理民宿生意。這次她帶記者參觀手頭剛成交單位，其中一間位於中央區松屋町的兩房一廳四百九十呎單位，售價約一百九十九萬港元，設成民宿的話最多可同時供六人居住。單位步行至心齋橋大約十分鐘路程。單位附近為住宅區，亦鄰近超市、便利商店等民生設施，旺中帶靜。
一進樓下大堂，需要用大門鎖匙開啟兩道大門，保安尚算嚴密。單位以火烈鳥做主題，如咕套、掛飾、床單等，都用上在日本購置的火烈鳥。Kammy解釋民宿一定要有主題來吸引客人，這個單位就用了一個月時間做裝飾，由於不少民宿都用卡通人物做主題，反而會令客人新鮮感降低，用一些特別動物反而能夠引起注意。
單位望向大廳位置，面向住宅區街景，尚算開揚，而大廳連接一間細房，另一邊則設有大鏡，增強空間感。至於大廳旁為開放式廚房，設有小型爐頭、雪櫃及微波爐，可供簡單煮食用，而浴室亦看見火烈鳥的蹤影，而浴缸更設有電視，可供住戶「邊浸浴邊睇」。而大房設兩張大床，最多可供四人使用。
日本民宿的浴室大多會設置浴缸，不少更設有電視，符合日本人愛浸浴習慣。
租客變業主
有日本媒體指出，今年大阪中央區道頓崛地價同比升逾四成，為全國升幅第一，直接影響當地樓價。
Kammy原本在港已「打定輸數」放棄置業，但兩年前一次旅行重燃夢想。當時在大阪旅行的時候，她以七萬日圓（約五千元）租住民宿一星期：「1LDK，即係有一房一廳，大約三百五十呎左右，之後落去樓下地產鋪睇，月租係四千元左右，我覺得有租務市場！」
她回港後一個月，就立即捧錢返回當地「full pay」買第一個物業：「中間我做咗三個星期research，計埋所有稅項，睇啱覺得OK我就立即決定（購入），前後只係用咗一個鐘。」至於該單位現時已升值：「當時購入價係九百九十萬日圓（約六十八萬港元），依家上網睇，同一座大廈已升到一千二百五十萬日圓（約八十六萬港元）。」Kammy預期，扣除每年需繳付的固定資產稅及都市計劃稅（約為物業估值共百分之一點七），只要民宿生意持續理想，六年內就可以賺回樓價，即租金回報達十多厘。
一條龍服務
Kammy與友人在兩年間購入三個單位做民宿，主要是經Airbnb出租，只要保持住質素，如清潔度，有高評分網頁便會推薦。今年她索性做埋中介：「好多人問我可否介紹中介俾佢，咁我不如自己做埋？」她說：「主要都係做翻譯，幫手睇文件，同日本方面商討合作。」
現時Kammy提供「揀樓、買樓、管理民宿」一條龍服務，由揀選位置、買樓、裝修布置，到民宿管理都一手包辦：「最少每個月做四、五單，依家香港有幾個同事，好似會計、客戶服務。日本嗰邊就有管理人同一班清潔人員。我哋幫客人管理民宿以抽佣形式收費，一般嚟講都係（抽）房租嘅兩至三成。」
位於大阪市中央區日本橋的日式古宅，樓高三層，約一千四百呎，售價約四百七十二萬港元，平均呎價比細單位平一截，Kammy解釋，由於單位太大，不利做民宿，故購買此類單位以長租為主，回報較低。
新單位放售即被搶
在大阪當地擔任地產代理的劉杉釤就指，當地已出現「盲搶盤」情況，加上不少外資加入競爭，令樓市更趨熾熱。
Kammy直言要經常留意當地市況：「尤其係中央區嘅盤，盤源真係好少，可能一星期只有一兩個出嚟。你一放上去，已經係秒殺。試過最快嗰個係一個鐘，我send單位俾啲客，大約喺邊個位、幾多錢，單位相都未有，十分鐘就有三個客覆我要。」
雖然當地樓市活躍，但Kammy就指政府亦有措施壓抑炒風：「當地有增值稅，即係你賺咗某部分錢，你就要交一定百分比給政府，好似五年之內售出，就要交（賺到的）百分之三十九，好似我第一間屋，升咗八十六萬，賣出去就要俾三十三萬幾稅，但平手或蝕就唔使俾。」
搞日本民宿貼士
Kammy剛替客人完成的火烈鳥單位，鄰近心齋橋，由揀樓、買樓到布置都由她一手包辦。
不少香港買家都怕海外樓「隔山買牛」，Kammy就指日本人較守信用，以往都較少聽到投資陷阱，但準買家亦需要細心留意：「買樓一定會有『契約書』以及『重要說明』，呢兩份嘢都會寫上單位地址，你要核對清楚，確保自己係擁有整個單位業權，而唔係買咗一個sharing scheme（共享單位的集體投資計劃）。」
除了要確保有相關證明外，Kammy提醒，如果購入單位作民宿用，準買家一定要留意大廈是否允許作民宿：「接觸過客人同我講買咗個單位，但原來係唔可以放租，問我點算好，變咗保險孤兒單咁，最後惟有搵長租客人去解決。」雖然在大阪，民宿是合法，但她補充：「樓契有時會寫准許，有時唔會寫（可否做民宿）。如果經agent買，一定要問清楚，日本人話一就一，二就二，唔得佢一定講明嘅！」
如果大廈可以做民宿的話，亦要事先登記：「單位要合乎一啲規格，好似門有幾闊，申請的時間大約三個月。」她另外提醒，民宿的經營者一定要是單位的業主，而「租上租」在日本是犯法。
至於管理方面，由於她以Airbnb作為主要放租渠道，直指網站對房東的要求十分高，稍不留神很容易令生意下跌：「好似清潔、位置同溝通，性價比方面，每一個都有評分，甚至你覆客人快定慢，佢都會有監測。如果其中一個客人淨係俾三分，網站會將間屋下架，你就有一個星期租唔到出去。」Kammy提供的最大貼士：「你有咩都要問清楚日本人agent，唔好信香港呢邊！」
撰文:梁延宇
攝影:林志謙
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