瓊山苑265萬售高估值1成

市區低於300萬元的交吉上車盤源不多，造就個別低質素單位，造價亦能以高於估價成交。牛池灣瓊山苑有極低層單位，以265萬元易手，造價較個別銀行估值高出1成。

中小型單位樓價仍高企，要在市區覓得低於300萬元的上車盤，並不容易，致使200餘萬元盤源極為吃香，即使質素稍遜亦獲好價承接。

極低層呎售6400

有消息指，牛池灣瓊山苑F座極低層8室，日前以265萬元自由市場價易手，單位實用面積414平方呎（建築面積495平方呎），屬2房1廳，成交實用呎價為6,400元（建築呎價5,353元），屬理想價。

據了解，單位最初開價285萬元，其後雙方議價，最終獲業主減價20萬元成交，減幅達7.5%。然而，據知該單位質素僅一般，除位於極低層，更鄰近垃圾房，外望橋景及樓景，裝修普通。

持貨8年升值2倍

另外，值得留意是，根據各銀行對上述單位的估值，分別由236萬至272萬元不等，當中有兩間銀行出現估價不足，如中銀網上估值為236萬元，與成交價差幅多達12%；滙豐估值則為252萬元，較成交價低半成。

事實上，近期樓價呈向下，估價不足情況較少見，有代理解釋，由於瓊山苑放賣盤量不多，叫價最平為280萬元，同屬極低層戶，而交吉盤更需要逾300萬元或以上，個別質素稍遜的單位，亦能以高於估值價售出。

而上址原業主於2006年11月以87萬元購入，持貨8年，是次轉手帳面獲利178萬元，物業期間升值兩倍。

富誠地產分行經理李文傑表示，近期牛池灣一帶居屋成交仍緩慢，各屋苑2月至今僅約1至2宗，以白居二入市為主，相反，同區公屋買賣較多。