樓價高企，似是無殼蝸牛的魔咒，但最近似乎有破解迹象。中原城市領先指數由高位回落，發展商亦開始劈價賣樓，二手樓價亦跟隨向下，究竟樓市是否真的難敵地心吸力？今期「投資導航」用四大指標驗證，預期樓市將進入易跌難升周期，上車客有機會圓夢了。
爾巒上周狂劈價四成重推，掀起同區二手割價拋售潮。
【指標一】
供應急增 新盤量10年高
新地（016）旗下元朗新盤爾巒，上周狂劈四成重推，加上屯門兩幅細地皮成交價，創出12年新低，新界西北二三線屋苑，隨即出現割價拋售潮，元朗蝶翠蜂及天水圍嘉湖山莊即時爆出減價逾半成個案，情況更有蔓延港九各區之勢；與此同時，各大發展商紛表示今年會大力推盤，貨量料創十年新高，在重量不重價下，樓價回落並非不可能。
潛在供應逾1.2萬伙
另一方面，政府加快預售樓花的批核進度，繼去年12月一口氣批出三個項目共涉2,338伙，1月再批出一個項目涉及1,648伙，若連同已批尚未發售的新盤共3,831伙、開售中的餘貨約500伙，以及約4,000伙已落成單位，全港一手潛在供應逾1.2萬伙，料今年樓價備受考驗，業界預期樓價或會下調一成。
上月有一個住宅項目涉1,648伙獲批預售，為長實（001）將軍澳日出康城3期緻藍天，料第二季先推800伙。而截至上月31日，共有18個項目共5,915個單位待批預售，當中包括由長實與港鐵（066）合作的荃灣環宇海灣，涉及1,717伙。其次是信置（083）發展、位於大埔白石角200及201號地盤，分別提供545及546伙，預計第二至第三季開售，以及信置與嘉里建設（683）合作的沙田麗坪路33號項目，提供973伙，三盤合共3,781伙，佔待批單位總數近64%。
根據土地註冊處記錄，去年全年一手私樓註冊僅錄得9,986宗，按年跌23%。業界預期今年一手成交有三成增幅，達1.3萬宗水平。
美國退市令資金從本港流走，港元利息將有上升壓力。圖為聯儲局。
【指標二】
隨時加息 供樓族添壓力
美國聯儲局新任主席耶倫，上周首次出席國會聽證會上表明，即使美國失業跌至低於6.5%水平，聯儲局亦不會即時加息，並指美國勞工市場尚未全面復蘇，有需要繼續採取進一步扶持行動，因此會維持低息一段長時間。
雖然港元與美元掛鈎，理論上港息與美息同步，但本港不少官員及業界均表示，本港絕對有機會較美國先行加息，在供樓負擔進一步上升下，樓價肯定會有壓力。
在美國退市觸發資金從新興市場撤資情況下，香港確實有機會較美國提早加息。金管局總裁陳德霖在月初曾提醒，未來市場利率的反應，可能比貨幣政策正常化來得更大更快，當美國減少甚至停止買債，會導致長息可能比預期變動得更快。銀行按揭利率曾低於1厘以下，現時新造按揭息率均在2厘以上，一旦美國退市令資金從本港流走，港元利息將有上升壓力，未來按息上升的機會很大。
業界料下半年加按息
財政司司長曾俊華亦曾指，若有大量資金流走，本港有機會早過美國加息，市民投資前要小心考慮風險。經絡按揭轉介更預期，本港最快今年下半年開始加按息，預計上調幅度介乎0.25至0.5厘。
美國顧問機構Demographia早前的調查報告指，本港現時供樓佔家庭入息中位數達65%，已超過金管局提出供樓負擔比率不逾五成的指引。故一旦低息環境逆轉，樓市或會拾級而下。
在政府三個辣招齊發下，成功趕絕投資客，亦令交投呆滯。
【指標三】
辣招衝擊 部份業主跪低
政府為應付2008年金融海嘯後急速反彈的樓市，於2010年率先推出額外印花稅（SSD），但樓價卻升得更勁，至前年底除延長SSD及加重稅率外，同時針對一些非本港永久性居民及公司客買家，推出買家印花稅（BSD）。去年初再加一招，向所有物業包括工商住物業的買家，徵收雙倍印花稅（DSD）。在「3D」齊發下，成功趕絕投資客，樓市交投大跌。由於市場多看淡後市，買家態度更硬，故預期部份欠實力業主終要向現實低頭，減價求售，令跌市由預期化為現實。
曾俊華籲關注樓市泡沫
雖然樓市有回落迹象，但多名財金官員近期均異口同聲表示，無意撤銷或減輕辣招力度。財政司司長曾俊華去年底時，更誇讚辣招於去年初推出後見成效，並指樓價升勢正急速放緩，但強調樓市泡沫風險不能忽視。財經事務及庫務局局長陳家強上月初亦稱，經濟前景仍然不明朗，仍有需要繼續實施穩定措施，更指本港樓市處於觀望期。在辣招維持下，樓價肯定難升。
由於BSD及DSD的影響層面極廣，除投資者外，不少本地富豪、外資公司、甚至立法會或區議會議員，都隨時會跌入有關稅網之內，故不少工商界、外國駐港機構、及立法會議員都齊聲反對，特別針對BSD，他們曾建議本地人為股東或董事的公司，在宣誓後應獲豁免，又或提出將來政府提出的辣招，要先審後立等，但都被政府強硬駁回，僅放寬收購重建的公司，可在取得建築圖則後，便可申請取回稅款。
李兆基多次預警本港樓市有下跌風險。
【指標四】
減少增持 大孖沙多睇淡
本港地產市場自2009年起經歷逾四年的大牛市，其間城中不少大孖沙增持地產股手影不斷，不過，近年情況已經出現大逆轉。
長和系主席李嘉誠曾經在2009年度全年業績公佈前的一年，狂擲超過40億元增持長實（001）股份，不過及至2012年中後，買貨行動幾乎絕迹，過去一年更完全未有出手，為近10年罕見，大有曲線看淡本地樓市味道。
四叔削買貨資金
至於往往業績後即有增持行動的恒地（012）主席李兆基，在集團去年底公佈中期業績後兩個多月，才首次出手增持，惟至今累計拋出的5億元買貨資金，相較去年初公佈全年度業績後的半年、累計大手擲出30億元彈藥買貨的力度，相距甚遠，霸氣明顯不及當年。
事實上，四叔去年已經多次預警本港樓市有下跌風險，更加悲觀地預計跌幅有可能高達25%，惟強調股市比樓市值博，不過四叔卻有越買越輸之勢，粗略計近月增持行動至今已損手約4.7%。
至於其餘城中大孖沙買貨意欲亦不算高，如新世界（017）鄭裕彤家族亦自去年7月後，已經沒有再見到增持手影。
要數發展商中的大好友，可能只有恒隆集團（010），集團近日宣佈在過去8個月總共增持了1.01億股恒隆地產（101），相當於恒隆地產2.25%股權，涉及資金25.45億元，但從股價走勢看，似托價多於看好。
陳清白認為今年樓市會下跌，建議上車客不要貿然入市。
【專家意見】
炒家變淡友 料跌價一成
樓市陰晴不定，連專家都未有統一口徑。有資深投資者認為，樓市早已見頂，往後只會慢慢陰乾；有專家卻指出，樓價今年將繼續高位徘徊，甚至有輕微升幅，誰對誰錯，相信只有時間才能驗證。
早於年前看淡樓市的資深投資者陳清白，繼續發揮其淡友本色，直指樓市「百分之一百冇得升」，只會慢慢向下，今年料有一成跌幅，當中新界區及豪宅盤將成為重災區。「其實𠵱家好多人想走貨，但買家又企硬，先造成短期跌唔落嘅情況」。他建議上車客不要貿然入市，租樓更化算。
中信証券國際董事林一鳴則持相反意見，他認為近期新盤劈價潮，其實只是重返二手合理價，預期在政府辣招漸減下，加上港息很難較美息先行一步上調，今年樓價先跌後升，全年計應有5%升幅，重新挑戰去年高位。
曹仁超：不大升也不會冧
人稱曹Sir的中國高增長集團首席經濟學家曹仁超表示，雖然樓價不會重現大升市，但在強勁的實際需求支持下，樓市絕對不會大跌。他認為，目前本地房產市場仍然面臨供應不足情況，「董建華上台就話有八萬五，但梁振英上台冇呀嘛，五萬八佢都冇啦」，並指以去年新供應單位只有8,000個，計及公屋居屋兩萬伙，亦遠未能滿足每年5.2萬對新人結婚的住屋需要，「如果咁樣都話樓市會大冧？唔好癡人說夢啦！」
大學教授曾淵滄亦認同，今年樓市將與去年一樣無甚變化，但重申上車客隨時可以入市，大前提是「供得起」便可以，投資者則要吼低位才買貨。
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140216/18626801
