2012年樓市預測- 按揭利率水平

要談利率首先要從利息的本質說起。到底利息是什麼?

從最基礎的經濟理論去說，利息是“反映時間及風險的價值”。利息是給予延遲使用一筆金錢的回報，例如一個存戶把金錢存入銀行定期一年，銀行便給予利息作回報。在正常情況，“延遲使用一筆金錢”的風險或成本越高，經過理性計算之後，資金擁有人要求的利息回報便會越高。

所以當存款風險越高時，存款利率就要越高。存款風險包括銀行財務風險、通脹風險、貨幣匯率風險等等。從另一角度看，銀行把資金貸出，即要延遲一段時間之後才收回，銀行要求收取的利息也視乎風險，例如壞帳風險、成本風險等等。說完基礎經濟理論之後，便可以對號入座，分析現時香港利率的情況。

現在香港存款的風險高還是低?在銀行財務風險方面是低的，現時港銀倒閉而令存戶血本無歸的機會接近零。但通脹及貨幣匯率方面的風險就明顯不過了!結合了經濟增長及港匯下挫的影響，現時香港通脹在5至7%之間徘徊，即是存款可預期的風險等同損失5至7%的資金(購買力下降)，理論上銀行應付5至7%的利息與存戶。但以現時香港活期存款利率維持在0.1%以下，及定期存款利率普通為1.5至2%的情況下，存戶所獲得的利息回報與存款風險是不成正比的。簡單來說，現存款的回報是負回報。所以在港元存款負回報的情況下，有部份資金擁有人企圖尋找其他擁有較高回報的工具，例如把港元兌換為相對高利息貨幣(如人民幣)。

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(活期存款利率及按揭利率幾年來維持在歷史低水平)

然而即使如此，由2010年9月至2011年9月期間，港元M3的供應量沒有明顯減少，仍然維持在3萬9千億港元水平，對比2008年9月的3萬1千億高23%。如果包括外幣計算，香港M3在2011年9月比2008年9月多1萬7千億，急增27%。換句話說，即使放錢在銀行或持有現金實際上是負回報，但在環球投資市場動盪及經濟環境不明朗的情況下，資金擁有人仍然選擇把大部份資金閒置在銀行體系內。所以，銀行才可以繼續用相對比較低的利率把資金留住。

我估計除非在2012年有重大事故，令資金擁有人把資金繼續閒置在香港及香港銀行體系內的風險急增，或者其他風險系數低的投資出現更吸引的回報，否則大量資金滯港壓低存款利率，亦等同推低銀行資金成本的情況會繼續。

既然香港貨幣供應仍然寬鬆，但銀行近來用比較高利率(1.5%至2%)去吸引定期存款，以及持續調高新造按揭利率又是甚麼一回事?利率走勢會如何直接影響持有物業人士的抉擇?下一回再說。