數年前有一首流行歌叫做《愛得太遲》，歌詞內容有兩個不同的版本，一是做兒子為工作而忽略了和父親的相聚，另一則是做情侶的，因事業而冷落對方，最後都因「太遲」而落得遺憾的結果。Too late！從來是不少遺憾的原因，而香港政府的經濟和房屋政策，也往往如是。
事實上，過往政府多在樓價升至近頂時，才增加土地供應、大建居屋和推出打壓樓市措施，結果不是自然調整，卻可能變成落井下石。相反，當經濟和樓市轉壞時，政府未見大鑊，就遲遲才出手，最後問題變成手尾長，有排醫。
制訂政策經常滯後
可不是嗎？97年時亞洲金融風暴殺到埋身，當時的董特首仍不知驚，「順應民情」的推出「八萬五」建屋目標，到了恒指直插，經濟衰退和失業率勁飈，才將「八萬五」煞停，但又遲遲未有宣布，要待2年多後，在接受某電視台專訪時才說，早已沒再提八萬五，還說這便等同八萬五沒有了！但其時樓市已嚴重內傷，而整體樓價便一直跌足6年多，跌幅接近七成，到03年隨經濟復蘇，加上政府推出包括停止賣地和停建居屋等的「孫九招」，樓市才轉跌為升。
好了，近年樓價回勇，而筆者在數年前已率先指出，因土地供應減少，樓市必然會出現供應斷層，加上長期低息環境和多了內地客新需求等，樓價愈升愈有，但市場和政府卻對樓市會出現供應斷層的說法一直抱有懷疑，到了樓價升至高位，才藥石亂投的忽然大增土地供應，又復建居屋，又收緊按揭成數，以至推出不合情理的短炒額外印花稅，卻又對金融海嘯的餘波和歐債危機視而不見，難道香港真的歷史總會重演？
財爺曾俊華日前在澳洲接受訪問時表示，若經濟環境和樓市轉差，會在有需要時檢討打壓樓市的措施，推出「逆周期」的政策，但隨即又被如民主黨議員李永達等喝止，說樓價自09年至今急飈，近期才剛剛調整了數個巴仙（不過，他卻不提現時距97年已有14年，但樓價仍不及當年高峰期），政府不應如此快的便「轉軚」，說至少多觀察一季，才研究應否改變如額外印花稅等打壓樓市措施。
現時樓價仍不及97年高峰
看到了政治氣氛不對頭，特首曾蔭權昨天於一個午餐會致辭時，主動提到政府考慮放寬遏抑樓市措施的報道，他稱政府會繼續致力打擊樓市的短期炒賣活動，維持市場健康及穩定，有需要時會作出檢討，但現階段不會啟動檢討機制。
不過，他亦承認環球經濟可能因歐債危機惡化而急轉直下，最壞的情况是亞洲也會受到衝擊，而香港是細小經濟體，很難獨善其身，經濟前景不樂觀。而金管局總裁陳德霖也回應，指財爺所指的逆經濟周期措施，是用來保障銀行體系的穩健，樓價只是其中一個指標，並非唯一因素，還要參考交投量、借貸人收入水平、銀行信貸風險及流動性風險作決定。
樓市政策應有前瞻性
筆者只想指出的是，做政策者，固然不應朝令夕改，但也要有前瞻性，如看到大圍環境不對頭，便早出招好過遲出招，否則如當年遲遲未公布八萬五已取消，而樓市跌勢已成，信心崩潰，變成「愛得太遲」，只留遺憾。
要知道，樓價不斷飈升，固然會惹來社會怨氣，但相對樓價急跌，以至出現大規模負資產，何者對社會的殺傷力更大，經歷過03年SARS後樓市最低潮的業主們，應有其答案。
筆者認為，在各項打壓樓市措施之中，以兩年內轉售住宅物業，可能要被徵最高達樓價15％的短炒額外印花稅最辣，這固然趕絕炒家，但現只餘下用家受其影響，一旦樓市出現弱勢，勢令在高位入了市的業主逃生無門，只能等做負資產。
還幸的是，現時出售私人住宅物業的賣家，98％屬止賺個案（見圖2），現時的打壓樓市措施，對業主的傷害還未浮現，然而一旦經濟環境轉差，剛買樓的業主要面對減薪，甚至裁員威脅，卻又因額印而不能賣樓（又或賣樓後扣除額印後，變得一無所有），到時才放寬有關措施，是否會「愛得太遲」？
另外，筆者獲國際房產及財經博覽會邀請，將在今日下午一時三十分於灣仔會展中心演講「經濟和股市動盪中的樓市策略」，讀者可免費入場，但座位先到先得，敬請留意。
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