堪輿學家蘇民峰及麥玲玲，善於投資物業，且屢有斬獲，並待樓價回落再出擊。蘇民峰力攻商舖，回報高逾15厘，麥玲玲則以買賣優質物業為主，最緊要揀交投多的市區物業。買樓投資多考慮物業質素及個人財力，兩位堪輿學家在買樓或放租之前，加入精通的術數知識，增加勝算。蘇民峰指今年仍行西運，西九舊區地舖最值博，但樓價太高，宜忍手待樓價回落。麥玲玲則替租客「夾」單位，減少被拖租機會。記者：余美玉
西九舊區舖位值博
「投資物業首要計租金回報﹗」蘇民峰順手拈來買價及租金，立刻計到回報率，蘇民峰名下約有10個物業，大部份為商舖，作長線收租（見表）。至於住宅單位，他認為回報低，可免則免，「曾買樓收租，不但要使錢裝修，又試過被拖租，收萬多元租金，工作多又麻煩，不化算。」他指商戶會自行裝修，業主只需出個殼，成本較投資住宅低。
買舖由市中心入手
他於03年沙士時開始投資商舖，由市中心入手，如在04年，中環結志街10號整幢投標出售，在無人爭的情況下，蘇民峰以1350萬元買入，當中5個住宅單位已轉手，合計收860萬元。地下及閣樓單位則出租，現時租金共約6.4萬元，扣回住宅所收860萬元，兩個舖位成本約490萬元，回報高達15.7厘。
惟蘇民峰指，市場筍盤已買少見少，「有經紀推介皇后大道西一幢舊樓連地舖，業主叫價約6000萬，估計全部租出不過8萬元，回報低得可憐（1.6厘），你說是不是『白癡盤』？」
雖然如此，他認為投資物業收租可養老，故將約九成身家買磚頭，餘下揸現金、股票，「今年繼續行西運，但港島西的舖價已升得過高，所以留意西九，如深水埗及荔枝角。因中環租金回報已降至3厘，估計舊區回報可達4厘。」
近日，他在西九看中一幢商住大廈，共有16個住宅及兩個地舖，估計可收16萬至18萬元租金，業主本叫價4000萬元，後來突然封盤。蘇民峰認為樓市已近瘋狂，根據樓價過往走勢，每5年一浪，估計2015年樓市會大跌，屆時出手亦不遲。
單位「夾」租客免拖租
麥玲玲投資物業亦見功力，97年金融風暴前，已沽清手持單位。08年金融海嘯前，再洞悉危機，轉讓北角雅景臺自住單位。雖然後來買家悔約，但最終獲得承接，計及撻定金，已賺逾600萬元。
麥玲玲指，金融海嘯後到市場尋寶，奈何業主甚具實力，不肯割價求售，「我曾到貝沙灣睇樓，但業主叫價企得太硬，最終沒有入市。」於09年6月，她才以1528萬元買入北角賽西湖花園三座單位，面積約1260方呎，現以4.2萬元租予一家日本人，租金回報約3.3厘。
「我本身好鍾意賽西湖花園，但想買的是1640方呎大單位，現時業主開價約2600萬元，價格實在太高，只好先租住該單位，等市價回落一至兩成再算。」
不論是自住或放租炒賣，麥玲玲認為應由投資價值出發，因風水只是輔助，命格才是主宰，「例如兩夫婦經常要出門公幹，見得少，感情或會較淡，這與單位的風水無關。」不過，她深信租客住得好，生意風生水起，業主就不怕被拖租，故她亦將出租單位與租客「夾過」，作少許裝修改動及設計。
物業投資佔資產20%
麥玲玲投資物業有三大條件：位處市中心、優質及轉手易，「地區偏遠的單位租值低，抗跌力又弱，升慢跌快，制唔過。」心水屋苑為太古城及美孚新邨。
投資策略方面，她自言較保守，待樓價回落一至兩成或會買貨，資產中有七成為現金，物業佔兩成，餘下一成為股票及基金，當中又以大藍籌為主，如滙控（005）等。
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