豪宅租值跌租金回報少分析師﹕樓價易隨外圍波動

差餉物業估價署公布最新一年重估應課差餉租值，中下價樓租金上升，但「大型私人住宅單位」即豪宅單位，其應課差餉租值卻逆市下調3%。差餉物業估價署助理署長勞大輝承認，租金和售樓市場各自發展，顯示「買家不在乎回報率低」。

差餉物業估價署評估2008年10月至09年9月間的租金價格，發現實用面積1076平方呎以上的「大型私人住宅單位」，10/11年度應課差餉租值平均減少3％，同年度應繳差餉減少53元至每月1744元，反映豪宅市場租金下跌。而「小型私人住宅單位」和「中型私人住宅單位」的應課差餉租值，則分別平均增加6%及2%。

外資高層減駐港影響租值

勞大輝接受查詢時指出，金融海嘯後，外資減少駐港的高層人員數目，可能影響豪宅租金；相對現時豪宅樓價上升，這現象顯示樓宇買家未必在乎樓宇的回報率。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，一般豪宅買家尤其是內地客，因消費能力高，未必會斤斤計較回報率，但長遠而言，樓價仍要靠租金回報率來支撐，若外圍經濟良好，豪宅樓價或會高企，「內地客有錢，不介意」，一旦外圍經濟轉差，豪宅價就會下跌。

中原﹕署方數據滯後誇張

金融海嘯在2007年尾發生，中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，08年時很多豪宅單位都沒有續租，當時錄得的租金屬於海嘯前水平，至09年，金融海嘯的效應才被反映，情未如差餉物業估價署的指數般誇張。

「股市不濟熱錢湧樓市」

他指出，若根據中原自行統計，金融海嘯後，豪宅的租金和售價皆下跌二至三成，至近期豪宅租金慢慢回升至海嘯前的水平，售價則上升多一點，比原來水平多升一至兩成。

他解釋，當中有利率因素，「利率太低，供樓自然平，多人買樓但少鰦人租樓住」，而最重要是金融資產表現不濟，令熱錢湧入樓市，「似乎要股市、債市表現好，樓市熱錢才會少一點」。

差餉物業估價署的香港物業報告顯示，09年由年初至12月新界實用面積1720平方呎以上的超級豪宅，平均售價由約5023元一呎，升至7978元，升幅凌厲；而港島同類單位呎價則由13,635元升至17,803元一呎；九龍區同類豪宅表現「最差」，呎價由11,203元升至13,237元。