[資訊分享] 大陸熱錢炒爆香港

深圳樓市亦有復甦跡象，在深圳福田區一帶的地產鋪，門外聚了一些深圳居民，經紀們也忙着招呼他們視察樓盤，但氣氛仍遠遠未及○七年瘋狂。（林志謙攝）

中央又再「送大禮」。內地放寬銀行新增貸款四萬億元人民幣，加上「一簽多行」政策出台，一股由內地而來的購買力，霎時間來勢洶洶湧到本港。
由今年二、三月開始，九龍站新盤天璽、大角咀海桃灣、何文田半山壹號，以至新蒲崗譽‧港灣及南區貝沙灣，都出現內地買家掃貨的足跡，而且比本地客更狠，迅即推高樓市，同時把恒指谷上萬七點。

熱錢殺入的魔力，令一眾股民生猛起來，除了一眾大藍籌發力上升；就連二、三線股在一日之間急升兩、三成亦多的是，揸樓的業主就封盤反價，一時之間，金融海嘯的陰霾隨之驅散得乾乾淨淨。最近中國銀監會主席劉明康再保證，溫總所言的「四萬億」新增貸款，並不是上限，這就等於中央繼續容許銀行放水。
拍賣的這幅地位於上水石湖墟，湯君明指自由行往上水十分方便，將興建一個吸引自由行購物的商廈。他預期，每年可收取六百萬元租金，有八釐回報。（關永浩攝）

上週二，是本港今年首次賣地，最後被科達地產主席湯君明（左）以六千一百萬元投得，較勾地價貴一倍。用盡地積比率，可建樓面面積達二萬多平方呎，每呎樓面地價二千七百多元。（廖健昌攝）

深圳重現小陽春
消息刺激，內地樓股皆升，呈現小陽春，其中與香港一河之隔的深圳，樓市隨着春天來臨回暖。
記者本週一走訪深圳福田區多間地產代理，見一大型地產商門外已聚集五、六名該區居民，準備相約經紀睇盤。有經紀表示三、四月開始，該區中價住宅交投開始「回暖」，成交宗數約一萬二千多宗。「深圳樓市淡靜咗近十八個月，之前有啲投資者潛咗水，最近都開始蒲番頭。」該經紀興奮地說，並謂現時每位經紀每日均有帶客睇樓，較去年年尾時留在鋪內「拍烏蠅」好。他指現時用家與投資者於市場中各半，投資者當中有兩成是較具實力的商家，當中也有香港人，其餘則是該區的師奶，「最近香港投資者多咗一成，通常買一、兩層樓租出去，都係睇長線投資，佢哋預期年尾樓價會升約百分之八。」由於先前深圳樓炒風過熱，○六年起曾實施港澳台居民只能買一套房的「限外令」，但廣東省政府已於三月取消該規定，故港人亦有重投深圳樓市的跡象。
港人劉小姐，本週一亦替家人當跑腿，到深圳簽約買樓，「屋企人向來有買一、兩個深圳單位作投資用，早排金融海嘯就停咗，最近一個月又開始買番，等多幾個月樓價就應該會升番！」
自實施一簽多行政策後，多了自由行來香港，有的甚至搞投資移民，連經紀都要宣傳，吼實這班客人。（于港民攝）

忍足多年　出擊投地
香港人去大陸投資，反之內地有更多人來港購物買樓，資深投資者科達地產老闆湯君明便睇中這點。他在上週二，本年度的首次賣地中成功投得位於上水石湖墟一幅佔地三千二百平方呎，勾地價三千萬元的地皮。這塊蚊型地竟有十一家小型發展商出價競投，結果經過九十口承價後，由科達地產以六千一百萬元投得，高出勾地價逾一倍。
科達地產的老闆湯君明，是首次成功投地；他行事一向謹慎，信奉的是「等、忍、狠」的投資理念，為了一個好的投資機會，他可以「等」及「忍」足十數年；如他八五年以三千萬元購入尖沙咀彌敦道金冠大廈六層商業樓面，投資二十年，才於○五年以六億三千萬元賣予渣打銀行，一鋪賺六億。湯君明說，這次他扑槌競投上水地皮，全因睇中內地自由行的資金會殺入香港，故「狠狠」出手。
「你去上水行一轉，就會發現全部都係表叔，當地商鋪都係賣奶粉、藥油，或是參茸及金飾，全部都是做自由行生意。最近經濟差，上水廣場一樣加租！啲自由行而家唔出市區掃貨㗎嘞，坐咁耐車出市區咩，『籮柚』都痛啦！」湯君明亦仔細研究過，附近粉嶺、大埔墟等火車站，要轉乘小巴才能到達市中心，而上水則只要步行數分鐘，更有地利之便。他投得的地皮，會純作商業用途，地下建鋪位，樓上作寫字樓，預計總投資九千萬元，出租回報可有八釐。據他所知，其他有興趣出價的發展商，都是看中自由行概念，如曾出價競投的新界鄉紳張人龍之子張德熙，有意投地建大型證券中心，方便內地人買股。而收樓大王楊世杭，亦在上水有一萬三千呎地皮，等待發展。
由於對競投地皮志在必得，湯君明笑言：「我早已經搽定印度神油，一定會『舉』，而且唔會好似其他人咁無力。就算個價去到六千三百萬元，我都會舉到㗎！」
上月，新地開售位於新蒲崗的譽‧港灣，平均呎價要七千元，但仍吸引不少人購買，至今已賣出六百五十伙，發展商套現四十五億。（于港民攝）

盈大發展的貝沙灣六期，○七年時全幢售予韓國基金Mirae Asset ，最近基金把二十一個單位蝕讓出售，當中一半客人是內地買家。（廖健昌攝）

廠佬蒲頭買貨
除了上水，內地資金其實早已殺入市區；掃的不是奶粉等日用品，而是一棟棟的樓。最近的新盤，如九龍站天璽、大角咀海桃灣等，不斷見內地人掃貨。其中如今年二月，由韓資基金Mirae Asset 放售的薄扶林貝沙灣六期六座，沽出的二十一伙，逾半數買家為內地客；而正推售的何文田半山壹號二期，發展商長實甚至斥資逾億，到北京、上海、深圳等城市進行大規模路演，向內地富家進行「全方位」宣傳。
原來自今年二、三月開始，有一批內地資金湧入香港掃樓，推高香港樓市。一名專做內地客生意的地產代理說：「買九龍站天璽的，六成都是內地人，大多來自上海，都是第一次買香港樓的，主要買來「擺」（等升值）；而港島南區的物業，則多數為買house 自住；不過去年主要買家是做金融、科技的上市公司老闆，例如買入中半山Branksome Crest 的阿里巴巴主席馬雲，及購入名門複式的騰訊主席馬化騰。現時買豪宅的則是做民生用品的內地廠佬，但都是不知名的。」
本身從事花旗參貿易，在內地有農場並發展房地產的恒發參茸行老闆楊永仁，亦感受到內地資金的「來勢洶洶」。他上月尾以兩億元掃入三十伙新地的新蒲崗新盤譽‧港灣，作投資之用；他說：「據知譽‧港灣有三成買家都是內地同胞，幾犀利！做生意的，做公職的，都來掃貨，有國內朋友甚至問我，來香港玩唔想住酒店，買邊度好呢？」
雖然香港經濟表面有復甦的跡象，但一班做實業的廠佬仍然叫苦連天，未有受惠。生意慘淡，裁員及要求員工放無薪假的措施將要繼續。（于港民）

有「洋參大王」之稱的恒發參茸行董事楊永仁，稱看好啟德郵輪概念，於上月尾以二億元購入三十二伙譽‧港灣，作長線投資。（《蘋果日報》圖片）

政策自由　掃貨關鍵
據在內地做生意數十年，在國內人脈廣博的楊永仁分析，內地放寬銀根，是內地資金最近殺入香港掃貨的主因。五大國有銀行第一季的新增貸款，都較去年第四季多出一成至兩成。「內地有好多有錢人，他們有錢要投資樓市，都首選香港。最主要原因是香港地產不受政策影響，而國內政策卻常變，一變就影響樓宇價格，難以掌握。」
雖然世界各地的投資機會選擇多的是，但楊永仁說其他地方，就算新加坡，對內地同胞來說也是太遠，「佢哋就算揀樓盤，亦要揀知名的，經常賣廣告又或常在內地做軟銷的，就啱心意。」
事實上，近月港元勢強，從三月底開始，金管局一共三十三次沽出港元；截至本週二，銀行體系結餘暴增至二千四百二十二億元，反映流入香港的資金源源不絕。這批熱錢，在投資界被形容為「遠洋飛彈」；攻入股市令恒指在短短兩星期間由萬五點直攀上萬七點水平。去年曾沾手accumulator ，以十二元接交通銀行的廠家毛先生，在今年一月港交所跌至八十元掃貨，眼見股價今年三月初曾跌至五十五元水位甚為觸目驚心，一直等待至本週一才以一百二十四元出貨，並說：「梗係賣啦，呢啲時候係短炒就可以。」說罷即相約朋友，高高興興到屯門容龍酒家吃海鮮。
廠佬仍然叫苦
雖然熱錢帶起了樓市及股市，令部分投資者在這一浪中乘勢搵到快錢，但做實業的一班廠商仍然「叫救命」，如出口成衣到歐洲國家的百達製衣老闆蔡衍濤就呻：「唔覺得經濟有好到，生意繼續無增長，啲客一樣係好保守，唔肯買貨住。由金融海嘯到而家，少咗一半訂單。」
主要出口歐美的東莞誠興五金製造廠，其董事長徐炳光指他們製造螺絲，是每個行業的必需品，其業務的好壞其實是整個經濟的寒暑表，他說：「股市好、樓市好都係人為，我都唔覺得我哋生意有好到。金融海嘯之後，少咗百分之四十的訂單，已經比其他廠家叻喇。表面上，呢個月好似多咗少少訂單咁，其實係之前太多廠執咗笠，我哋接咗人哋嘅嘢嚟做咋。」他指出，歐美方面的客人知道他們「渴求」生意，因此不斷壓價，「佢哋一壓就百分之三十，但又真係無得揀，你要生存，就要接呢單生意。」他認為股樓皆升，加上國家推出的四萬億救市方案，經濟的「小陽春」反而令他們經營更加辛苦：「表面上個市好好，所以原材料嘅價格就係咁升，咁就死喇，賺就少，成本又多咗。」加上，人民幣持續上升，徐炳光指他們只能「硬食」：「有錢就話做對沖啫，而家個個月蝕緊錢啊，唔通問銀行借錢咩？」
五大國有銀行貸款淨額（人民幣）

恒指連升七天，但本週一低開後，下午再跌三百點，至本週二仍在一萬七千點水平徘徊。（嚴寶權攝）

訂單繼續縮
由於一、二月份都屬廠商的傳統淡季，至三、四月份，買家的存貨都用盡，故要補貨。因此，現在廠商的訂單比上兩月上升，亦只屬周期性升幅。而香港工業總會副主席劉展灝指出今年度的升幅比去年同期的升幅實在少得多，而實際上的出口數字不斷下跌：「三月買家開始翻單，不過個量就比以前少咗好多。以前一個月翻一千隻錶，而家只翻五百隻。譬如說，以前預備喺六月份訂嘅貨，佢哋三、四個月前會落單，而家唔到最後嗰分鐘都唔落單，變相我哋交貨期縮短咗，成本上升咗。」他指出，現在廠家多做翻單生意，客人根本未敢推出新產品：「明明舊年講好係○九年上半年推出，而家都要延遲到下半年。成個市場氣氛欠缺活力，客人仲未恢復番信心。」因此，他指很多行家仍要以裁員或放無薪假以降低成本。
生意額未恢復，劉展灝指銀行對廠家的態度雖然比之前寬鬆點，仍感覺他們不肯冒險，因此借錢都只是借給一些相熟的廠家，但也要求他們出示手上有幾多客、幾多單等證據，態度十分保守：「而家班廠家好似大病一場，叫好番啲，不過起碼仲要一年半載去療養。」
內地富豪大多追捧歐美及英國品牌，來自英國的Princess 是他們的心頭好之一。（李育明攝）

經濟假復甦
事實上，本港主要出入口數據持續向下，政府公布第一季的商品整體出口貨值較去年同期下跌百分之二十二，當中成衣製品業更有達百分之七十的跌幅。廠佬元氣大傷，難以於短期完全復元。加上，失業率及破產宗數持續上升等，種種的經濟數據與股市樓市表現背道而馳，而縱觀過去香港多次較長久的樓股升市，都是由廠家、即經濟因素帶動，否則一閃即過。
早前，國務院副總理王岐山曾在英國《金融時報》發表文章預警，國際金融危機仍在蔓延，世界經濟衰退尚未見底，形勢嚴峻。前中大經濟系教授關焯照指，今個星期將會公布香港第一季本地生產總值，他預計會是負百分之四至五，而第二季至第三季都會有負增長，故現階段並非真正復甦：「股市升得急係因為投資者都係炒緊復甦概念，股市的升幅通常走得快過經濟真正升幅一至二季。而家嘅情況有啲似九九年的經濟復甦，突然間有好多熱錢流入。不過嗰次嘅復甦直至○一年尾跌番落嚟，投資者要引以為鑑。」
雖然香港有熱錢流入，推高了資產價格和股市，但本地經濟未有實質改善，樓股無人接棒，便容易出現斷層，難以接力再上，故投資者仍要小心為上。假如股市熱錢大舉撤走，此時入市「炒一轉」的投資者分分鐘接火棒。
胡先生一家三口專程由四川來港購買「玩具」，更已鎖定價值三百多萬元的Princess 。（李育明攝）

內地客帶旺遊艇市場
「在內地買遊艇要百分之四十的關稅，我倒不如買了留在香港玩，省下的百多萬，還可以在香港買樓房。」來自四川的胡先生，週日與太太及女兒，專程跑到一連三日在屯門黃金海岸舉行的遊艇展；甫入場，他已經鎖定價值三百八十萬的英國名牌公主號（型號Princess42 ）。
胡在內地經營化工生意，他說金融海嘯對他無甚影響，眼見不少內地朋友開始玩遊艇，他亦加入行列。對遊艇是門外漢的他，原來不知道在內地買艇的進口關稅高達百分之四十，若他決定購買Princess42 ，運回內地，便要多付152 萬元人民幣關稅；他惟有即時改變主意，將這新玩具泊在香港，逢週末及假期才來香港度假。
Princess 的香港代理陳志宏指，近一兩年內地不少富豪興起玩遊艇，並將這「玩具」停泊在香港，「佢哋可以打個電話過嚟，只係睇過catalog ，未見過隻艇就落單！」他說，現時英鎊低迷，無形中令遊艇降價，現時公司生意額兩成來自內地客。另一英國名牌Sunseeker 的香港代理，甚至表示海嘯後三成客源來自內地。
內地富豪在港泊艇也所費不菲，以黃金海岸鄉村俱樂部遊艇會為例，先要付三十多萬元買入遊艇會籍，然後付出七千多元的每月泊位費，而且以月薪萬多元聘請船夫，為他們打理這件富豪玩具。
據了解，為了吸納內地客源，有遊艇代理更計劃向內地政府爭取發行兩地適用的遊艇牌照，屆時，內地富豪的遊艇像中港車一樣，馳騁中港水域之餘，又可泊在香港避稅，遊艇銷情相信更上一層樓。

早就說今次升市既主因就是資金帶動,這是全球政府放水引發既必然結果,任志剛都叫大家要小心熱錢流走,不過話說回來,中央政府未到最後關頭也不會阻止有關情況,因為對香港既關懷之情就是要向台灣証明回歸既好處,香港人其實真的不應再受所謂既民主派左右,阻礙香港既經濟成長,經濟全球化之後香港既優勢已退色不少,香港如果再靠吃老本過活,真的有一天會如溫總所言,不進則退,作為資本主資最成功的地方之一,香港向錢看永遠是對的!