港股在去年10月升至31958點歷史高位後到頂回落，正式結束運行多年的大牛市，地產股的到頂時間則有點不同，例如新鴻基地產（016）升至本年1月的175元高位才到頂回落；基地產（012）的高位亦是在本年1月才出現。可見地產股大約在港股到頂後3個月才加入「大插插」行列。
此外，反映本港地產市場價格的中原城市指數（CCI ）是在今年3月才到頂回落，較股市遲了大約半年到頂。由此可見，股市「行先」（超前）樓市大約半年至9個月之論據再次成立。由於本港地產市道在本年3月才到頂，因而亦令地產股之到頂時間延遲。整體上，在本年初，美國的次按風暴「越來越勁」、災區更為廣泛，再加上美國減息周期漸完，在減息無望下，本港經濟亦漸受到波及，樓市受到衝擊，地產股也抵擋不住。
新地等25%折讓時吸納
基本上，在這次股市、地產股及樓市三者先後到頂之次序及時間來看，股市或股價真頗具預測經濟之效用！
另一方面，由於公司盈利頗受經濟周期影響，令預計盈利出現頗大差距，故此，以PE 來預測地產股之形勢不太準確。筆者認為，以地產股之股價與NAV （資產淨值）的趨勢來預測地產股更為有效。
自1988-2007年這20年間，地產發展股之股價與其NAV 平均處於25%折讓，地產收租股則平均處於35%折讓。只有在樓市大旺時，地產發展股才可「浮上水面」，略為高於NAV ，即出現溢價情況。
在地產股中，筆者一向感到新地較佳，雖然早前因人事變動由阿媽做主席，可能令一些樓盤進度略有減慢，但整體上亦不會影響太大。在過往每次地產低潮時，新地之股價往往跌至NAV 的25%以下，即折讓25%，一般皆有不俗支持，大都是一個不錯的趁低吸納水平。
惟上述的折讓比率（25%）卻不適合用於其他地產股，例如基地產。在地產低潮期，地的股價一般跌至NAV 的30-40%以下（即30-40%折讓）才有支持。
至於新世界發展（017）及信置（083）更厲害，在過往樓市不濟時，它們的股價大多跌至50、60%折讓水平！至於長實（001），由於它持有和黃（013）的關係，故單用股價與NAV 之比率來看，則功效不顯。
內房股暫難再有溢價
至於內房股，筆者仍記得多年前研究紅籌、國企時，內房股盡皆與其NAV 呈現高達40-50%折讓，而股價很少「浮上水面」接近其NAV ，但在去年，當內房股熱炒時，這類股份卻紛紛飆升，高於其NAV ，相信短期內房股應繼續「潛水」，即低於其NAV 。
譚紹興
作者譚紹興為證監會持牌人士
