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young 發表於 2012-12-24 08:16

實用面積計價龍蟠苑「升值」36%東九居屋王呎價萬元

明年1月全面實施「實用面積」計價後,全港樓價隨時大執位。鑽石山龍蟠苑一個面積521方呎兩房戶(原則一房),剛以380萬元連地價售出,建築呎價7294元,做不到東九龍最貴居屋,但以實用面積計,呎價即爆升36%至9922元,成為東九龍「實用價」最貴居屋王,呎價拍住旁邊私樓星河明居。記者:朱連峰
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實用面積計價後,部份實用率偏低的物業,是否抵買即無所遁形,呎價亦隨時「嚇死人」。已有25年樓齡的鑽石山老牌居屋龍蟠苑,實用面積呎價居然要近萬元。香港置業營業經理鄒岳殷表示,屋苑A座高層12室,建築面積521方呎,放盤僅一天,即反價10萬元至380萬元連地價售出,呎價7294元只是屋苑新紀錄,未能打破由牛池灣嘉峰臺今年10月造出的每呎7915元東九龍居屋王紀錄。

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[b]呎價貴過星河明居[/b]

但若以實用面積計價,情況就完全不同,東九龍居屋王即時大執位。龍蟠苑以實用率低至約73.5%「優勢」,呎價即撼贏實用率高達85%的嘉峰臺。政府差餉物業估價署資料顯示,今次成交單位實用面積只有383方呎,以成交價計算,每呎售價即貴36%或2628元,至高達9922元,從嘉峰臺手上搶上東九龍最貴居屋王寶座。旁邊的私樓星河明居近期二手實用面積成交呎價介乎約9300至1.07萬元。

嘉峰臺2座高層D室,建築面積566方呎(實用面積482方呎),今年10月以448萬元連地價易手,呎價高達7915元,貴絕東九龍居屋。但以實用面積計價,單位呎價只是9295元,即由東九龍最貴居屋由排名第一,跌落第三。嘉峰臺雖失落居屋王寶座,但證明屋苑實用高「抵買」。

鄒岳殷補充,今次成交單位屬龍蟠苑最靚樓王,高層向南,將來可遠眺郵輪碼頭,附有新裝修,故能以天價成交,買家為沙田區70後換樓客。他又指出,房協高價賣青衣綠悠雅苑,每呎實用面積市價都近9000元,龍蟠苑屬市區龍頭居屋,座落港鐵站上蓋,「呎價近萬」完全不貴。龍蟠苑一日兩破頂,在這單位成交前,同日A座另一高層12室同面積單位,亦以360萬元售出,實用呎價9399元。

[b]河畔蚊型戶呎價1.3萬[/b]

實用面積計價下,沙田河畔花園蚊型戶呎價更驚見13140元,與鰂魚涌太古城看齊。美聯物業高級經理陳國良表示,F座高層3室,建築面積368方呎一房,剛以318萬元,每呎8641元新高價易手。單位實用率低至65.8%,只有242方呎,實用面積呎價高達13140元。中原地產助理區域經理趙鴻運表示,太古城本月實用面積平均呎價約13218元。太古城實用率介乎約85%至91%。

大圍金禧花園3座中層B室,實用面積314方呎(建築面積416方呎),剛以350萬元售出,實用呎價11146元。

[b]發水樓將現形[/b]

【話你知】
明年起,樓市邁向新紀元,正式步入實用面積計價年代。今年6月,立法會通過《一手住宅物業銷售條例》,其中規定所有一手新盤價單須列明實用面積呎價。配合立法及統一計價,地產代理監管局決定2013年1月1日起,地產代理須於二手物業買賣及租賃時同時提供實用面積資訊,資料須源自差餉物業估價署。

業界相信,實施生效初期,市民難免需時適應要在新標準下量度樓價平貴,畢竟建築面積計價已沿用多年;但相信在實用面積影響下,不少實用率偏低的物業,真正價格將無所遁形,新措施料對這類物業的樓價造成影響,特別是實用率不足七成,甚至更低的發水樓。

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