毗鄰港鐵九龍灣站淘大花園165萬上車
九龍灣淘大花園屬東九龍熱門上車屋苑，主攻兩房單位，毗鄰港鐵九龍灣站，社區配套完善。地理位置優越，投資價值自然高，現時租金回報率普遍高逾4厘，深受長線收租客歡迎，而近月頻頻出現投資者入市，當中短炒比例增加，現時屋苑最平單位165萬元有交易。淘大花園基座設有購物商場，商舖食肆林立，由港鐵九龍灣站步行至屋苑只需5至8分鐘，交通購物兩便，物業早年已完成外牆翻新及更換公用喉管工程，現時個別盤源樓價仍然低於200萬元，適合上車客。
[b]短炒獲利貨激增[/b]
物業以高層望山景及遠海最為開揚，低層向牛頭角道，居住環境最嘈雜，樓價差幅頗大。現時最貴價遠海景戶，每方呎逾4400元，外望鬧市及遠山景，每方呎亦達4300元，望公園、泳池及佐敦谷遊樂場的單位，呎價約4200元起。至於平價之選，低層望馬路、待拆的公屋牛頭角下邨及屋苑商場單位，每方呎4000餘元起。
中原地產分行經理鮑允中表示，淘大花園3月首10日已錄得20宗成交，較上月同期上升4%。而屋苑向來都是投資熱門地，近月頻頻出現投資者入市個案，當中置業作收租比例不多，相反短炒入市比例大增，3月份就先後出現買家持貨兩個多月轉手獲利離場。單位為B座低層4室，面積482方呎，以200萬元易手，呎價4149元，原業主於09年12月以186.5萬元入市，賬面獲利13.5萬元，升值7.2%。另一宗N座低層5室，面積494方呎，以195萬元易手，呎價3947元，原業主於09年12月以178萬元入市，賬面獲利17萬元，升值9.6%。
目前貼市價放盤約150個，平均呎價4300餘元。而樓價低於200萬元以下單位亦由09年底約五成，大幅減至兩成，現時只有不足30個，間隔一房單位，面積371方呎，最低叫價約165萬元。至於屋苑主打的兩房戶，最平為O座極低層面積480方呎單位，叫價192萬元，呎價4000元。
[b]租金回報逾4厘[/b]
另有投資者睇好屋苑短期內升值潛力高，買入單位後即提價放盤，其中O座低層7室，面積371方呎，今年1月買入價139.3萬元，現叫價165萬元，提價18.4%放售。另D座高層7室，面積482方呎，今年1月份購入價為200萬元，現叫價235萬元放售，提價約17.5%。
由於近月買賣暢旺，租務放盤大幅減少。鮑允中表示，現時淘大花園租務放盤約30個，呎租16元，平均回報逾4厘。面積371方呎1房單位，市值月租可達7000至7500元，面積逾400方呎兩房單位，市值月租可達7500至8500元。至於3月截止10日共錄得7宗租務成交，其中Q座低層5室，面積572方呎，成交月租9500元，呎租16.6元。
記者：歐珈妤
攝影：黃耀興
模特兒：Pamela（AModels）
[b]叫價240萬元 N座高層8室 建築面積486方呎
遠望海景保養新淨[/b]
市場具質素放盤為數不多，以下介紹一個高層單位，裝修保養企理，挾以屋苑少有的遠海景作賣點，視野廣遠。單位面積486方呎，兩房間隔，內櫳裝潢具質素。曲尺形廳分區清晰，設有對流窗，空氣流通。睡房間隔工整，而房內設闊大窗台，引光入室。
長形睡房貼牆擺放通頂衣櫃，靠近窗台建書枱。設兩扇窗的睡房建地台，大床貼近窗戶擺放，尚有餘位建衣櫃，而活動空間仍然充裕。
廚廁設備已更換，外觀光潔如新，保養企理，現叫價240萬元放售。
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間隔：2房2廳
實用率：76%
呎價：4938元
租值：8500元
回報率：4.3厘
資料來源：中原中九龍淘大分行
[b]叫價200萬元 N座極高層5室 建築面積340方呎；另平台124方呎
連平台戶唯一放盤[/b]
淘大花園設有16個連平台特色戶，主要分佈在L至P座及Q至S座，單位面積340至442方呎，平台面積介乎105至124方呎，向來放盤不多。是次介紹屬屋苑唯一連平台戶放盤，面積340方呎，業主開價200萬元。
單位位處N座極高層，由原裝一房改成開放式間隔，全屋不設窗台，可以盡用地方。窗戶寬闊，室內光猛，配以簡約裝修。大廳設對流窗，一室通爽，兼望兩邊景。廚房及浴室設備齊全，保養良好。平台面積約124方呎，裝設有電動簷篷，站在平台上享有戶外活動空間，外望山樓景，環境開揚兼清靜。
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間隔：開放式
實用率：75%
呎價：5882元
租值：7300元
回報率：4.4厘
資料來源：中原中九龍淘大分行
[b]主要資料[/b]
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地址：九龍灣牛頭角道77號
期數：4期
座數：19座
住宅樓層：26至36層
每層伙數：8伙
單位總數：4896個
建築面積：340至607方呎
實用率：73至82%
間隔：1至2房
落成：81至87年
發展商：恒隆
管理公司：恒隆
管理月費：每呎約1.5元
設施：商場及停車場
校網：小學46網；中學觀塘區
[b]物業解構
屋苑分四期 各有賣點[/b]
淘大花園分四期發展，基座設有兩個商場，毗鄰港鐵九龍灣站，靠近牛頭角道有大量巴士及小巴線可供選擇，交通購物兩便，若考慮到200多萬元就可住港鐵沿線屋苑，淘大花園屬熱門之選。
屋苑提供4896個單位，第1至3期主攻細單位，面積340至494方呎，第4期提供較大碼兩房單位，面積572至607方呎。
[b]1期無窗台2期多靚景戶[/b]
屋苑4期物業各有賣點，買家可按個人需要揀選單位，第1期最早入伙，戶戶不設窗台，內櫳特別見使，第2期擁有最多遠海景單位，集中在25樓以上高層戶，第3期提供較多一房戶，面積介乎340至443方呎，第4期距港鐵站最遠，惟亦最近佐敦谷遊樂場，約半數單位享泳池及公園美景。
另有連平台特色戶，合共16個，面積最細340方呎，最大達442方呎，集中在L至P座33樓5及6室，Q至S座24樓1及2室。單位附連平台，盤源罕有，成交要追溯到09年12月，單位為M座極高層5室，面積340方呎，成交價160萬元，呎價4706元。現時只有一個連平台單位放售，叫價200萬元。
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from:[url]http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100319&sec_id=15307&art_id=13837439[/url]
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