美救樓市聊助止血
美救樓市聊助止血(星島)2月20日星期五06:30
(綜合報道)
美國 總統奧巴馬 宣布總值二千七百五十億美元 （二萬一千多億港元）的穩定樓市方案，當中包括貼錢減輕苦業主供樓負擔，表面上比港府當年救市慷慨得多，對挽救經濟的效力卻恐怕有所不及。
美國面對樓市泡沫爆破，令人想起本港回歸初年的負資產潮，樓價下跌形成負資產、消費、失業互相拖累，大量銀主盤湧入市場又進一步拖低樓價，徹底粉碎美國人透過不斷加按來供樓和消費的美夢。美國樓價平均已經從高位回落了兩成半，分析員估計：美國現時每十宗樓宇按揭就有一宗斷供或遭強行收樓，如果政府不出手打救，未來三年可能有六百萬戶成為無殼蝸牛。
奧巴馬在簽署七千多億美元刺激經濟方案的法例後，翌日即公布穩定樓市方案，規模比原先預期為大，明言兩星期後落實，試圖予人氣勢如虹的感覺，避免重蹈穩定金融市場方案不被看好的覆轍。
難用孫九招 只好灑金錢
本港當年使出「孫九招」，是以收緊土地供應，作為穩定樓市的重點手段，這在政府掌握大部分土地供應資源的彈丸之地，容易奏效。美國政府難以仿效，只好採用大灑金錢的途徑。
美國方案中的二千億美元，分別給房利美和房貸美兩大機構，購買按揭及提供擔保，藉以充裕按揭市場資金，維持低息環境，減輕業主供樓負擔。餘下七百五十億美元，則是以津貼形式「利誘」放貸機構與業主重訂供樓安排，透過減息、減本金或延長供款期，令業主每月定息供款不逾收入的三成一，業主持續按時供款五年還有「獎金」。至於資不抵債的負資產業主，只要欠款額超過當下樓價不逾百分之五，也可受惠。
美國的銀行不願意與業主重組按揭，原因是收樓拍賣銀主盤成本較低，而且一了百了，免卻業主以後又再斷供的後顧之憂。奧巴馬的方案，稍為減輕銀行重組按揭的成本，又規限供款在業主負擔能力之內，協助和鼓勵業主長期按時供款，藉而遏止銀主盤頂爛市的惡性循環，穩住樓價。
樓按質素差 輻射 量驚人
收效方面，當年樓市下滑是拖累本港經濟的主因，港府成功穩定樓價，奠下未來數年經濟強勁復甦的基礎。美國情況卻複雜得多。
由於借貸雙方的不負責任，一開始就罔顧業主的還款能力，美國樓按質素遠差於香港。當中情況最壞的次級按揭，難以在方案中受惠，外界估計一千四百萬個負資產業主中，只有一百萬戶受惠，收樓潮不會那麼快平復。
此外，當年本港斷供牽涉的金錢損失較為簡單明顯。美國則因為次按包裝成槓桿率超大的金融衍生工具產品，次按爆破產生的輻射，已經對金融體系和實體經濟造成重大的破壞，餘波未了，單靠穩定樓價已不足以救經濟。
現時方案至少顯示了政府的關心，有助紓減民怨，減少斷供和樓價跌幅，間接也紓緩銀行壞帳威脅，不得不做。問題是過去美國政府注巨資挽救過銀行業和汽車廠，結果都要一再加碼，救樓市要能真正奏效，始終需要時間療傷和經濟好轉。
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