觀宏度微：內房股漸走出困境
中國國務院日前公佈連串刺激房地產措施，支持內地發展商，特別是負債較高一族，內房股股價進一步反彈。事實上，內房股的反彈獲得基礎因素層面改善的支持，尤其是發展商的財務狀況得到政府政策的扶助，中國政府的政策，向外界進一步表明，其改變初衷，轉而積極支持房地產市場走出困境的決心。困擾內地房地產市場的問題，主要來自三方面：（一）市場的供應層面資源錯配，造成整體供過於求的困境；（二）普遍發展商的負債比率偏高，形成整體行業處於高槓桿狀況；（三）環球經濟前景暗淡及內地資產市場疲弱，影響準置業人士及投資者的入市信心。政策利好中長線發展
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關於內地房地產市場的供求問題，無可否認，中國內地存在大量改善居住環境－－樓換樓的需求，但早前發展商在住房供應上，主要集中在大戶型、超大戶型檔次，令它們佔整體供應比重過大；使經濟房供應增長下降，背後原因不外是發展商在2007年第3季之前的數年，在住房市場或投資性購房檔次中獲利不少，令他們不把焦點投放在滿足居民的基本住房需求和改善住房需求的層面，中國房地產市場的結構性問題由此而生。國務院首先針對這一點，未來積極增加社會福利房的供應量，來解決社會低下層的居住問題；其次，針對發展商高負債狀況，對整體樓市構成的價格下跌壓力（太多發展商面對財務壓力，迫使彼此爭相割價求售旗下樓盤），中國政府進一步擴闊發展商的融資渠道及層面，為發展商解決財務上的燃眉之急，減省業界割價售盤的迫切性；最後，為增加及促進非經濟型房的住房需求，政府減免二手樓房的交易稅（等同降低樓價1.5%至5%），以及放寬換樓客在二手樓房的按揭審批，藉此暢活二手市場發展，反過來增加投資客購買新盤的誘因。上述措施，相信有利內地房地產市場的中長線發展，筆者認為仍可繼續持有中國海外（688）及華潤置地（1109）。作者曾永堅為證監會持牌人士電郵：mailto:jaseper_tsang@e-capital.com.hk
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