曾淵滄專欄：內房股毋須太悲觀(2008.7.15)
曾淵滄專欄：內房股毋須太悲觀上周末，美國兩大房地產按揭貸款公司房利美與房貸美股價狂跌，已到了破產邊緣。香港在美國的預託證券股價皆大幅下跌，幅度估計相等於 指下跌400點。但是，昨日港股表現得還不錯，開市時竟然高開，相信是因為日經上升所致。其間 指曾經上升約200點，其後，隨日股的回軟而下跌，最大的跌幅約300點，也就是說波幅達500點，最後收市跌170點，算是不嚴重， 指仍守在22000點之上。
上周我曾指出，我比較擔心的是油價狂升，美國按揭貸款的問題最終會由美國政府出面來救。實際上，昨日亞洲股市之所以沒有跟隨美股於上周末大幅下跌，最主要原因是美國政府已宣佈增加貸款給房利美與房貸美這兩家企業。
我認為，必要時美國政府會直接接管這兩家貸款公司。我不相信美國政府會讓這兩家企業倒閉，這是政治上的需要，如果美國政府接管這兩家企業，唯一受損者就是這兩家企業的股東，而這兩家企業的債主的利益就可以保得住。這是最重要的，因為這兩家企業發出去的債券可能高達5萬億美元，這些債券都被評為AAA 級的第一流債券，因此相信全世界的國家的外 基金及全世界的銀行都擁有這些債券，一旦這兩家企業倒閉，影響是非常驚人的。
本來，理論上美國政府是不應該出手救個別經營不善的企業，但這一次該是例外，因為影響太大了。想像一下，5萬億美元有多大？那是香港外 基金的390倍。
龐大土儲各方垂涎
基地產（012）、新地（016）、九倉（004）聯手組成財團，到剛剛發生地震的成都建房屋，買下一幅20萬平方米的土地，投資52億元，這說明儘管近來中國房地產市道不景，但仍然能夠吸引到外資投資。最近，就有美國摩根士丹利投資53億元人民幣於雅居樂（3383）在海南島的一個地產項目，大摩的投資還為雅居樂帶來42億元人民幣的利潤，可見雅居樂手上的土地仍是相當值錢與吸引人。不久前上市不成的 大地產也找到鄭家純、德銀、美林及淡馬錫入股5億美元。瑞安房地產（272）賣掉上海一個項目的25%股權，也進賬11億人民幣。還有，奧園（3883）也引入麥格理合作發展番禺的項目。
由上述可見，內地房地產企業雖然都面對資金緊縮的問題，但是他們手上的龐大土地儲備依然是多方垂涎的，只要出價合理，一定能找到海外合作對象，因此我們也不必對內地房地產股過度悲觀。
作者為城市大學MBA 課程主任
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